Однушка по цене дворца: как изменятся условия ипотеки в 2025 году?

В России «свернулась» льготная ипотека под 8%. Часть оренбуржцев считала, что ситуация нормализуется, ведь никто не будет брать кредит. Но, как показывает нынешняя ситуация, возвращать низкий процент, под который можно было бы приобрести собственные «метры», никто не спешит.

Условия ипотеки осенью 2024 года

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак рассказал 56orb.ru, что сегодня ипотека перестала быть рынком покупателя.

— Для одобрения льготных кредитов многие банки требуют от клиентов сразу внести половину стоимости недвижимости. Проценты рыночных кредитов устремились к 30% после повышения ключевой ставки ЦБ. Люди со средними доходами не «пройдут» по платежеспособности, так как не уложатся в требуемые ежемесячные платежи. А «счастливчики» с высокими зарплатами видят космическую переплату. По расчетам нашего финансового маркетплейса, из-за ипотечных ставок 25%+ она достигает 5-7 стоимости квартир, — рассказал Ярослав Баджурак.

Проще говоря, 1 квартиру ипотечник покупает для себя, а 5 отдает кредитору в виде процентов.

— Согласно анализу «Выберу.ру», данных портала «Мир квартир», цена средней квартиры в новостройке Оренбурга, которую семейные льготники могут купить по госпрограмме (под 6%), к началу октября достигла 4,6 млн рублей. Учитывая, что стандартное требование к ПВ в госпрограмме 20% (в рублях это 920 000), посчитаем расходы оренбургского ипотечника. Ежемесячный платеж на 30 лет составит 22 063 рубля. Для одобрения кредита банк потребует подтвердить доход в размере 44 000 рублей. В качестве первоначального взноса люди могут использовать маткапитал, — отметил Ярослав Баджурак.

Но ведущие ипотечные банки подняли первоначальный взнос по семейной госпрограмме до 50%. А значит, заемщикам предстоит накопить 2,3 млн рублей. Денег маткапитала хватит лишь на треть взноса. И почти 1,5 млн рублей еще придется накопить.

— Предположим, деньги на взнос семья нашла. Тогда ежемесячный платеж по семейной ипотеке на новостройку в Оренбурге составит — 13 790 рублей. Эти расходы можно считать комфортными. Но сначала придется накопить половину стоимости квартиры, — добавляет эксперт.

Гораздо мрачнее картина расходов у ипотечника, который не подпадает под льготы. По словам спикера, чтобы купить вторичку за 4,2 млн рублей, ежемесячный платеж по ставке в 25% с первым взносом в 30% составит — 61 287 рублей. А для одобрения заявки банк потребует подтвердить доход в 123 000 рублей.

— Но в расчетах впечатляет и другой параметр — переплата процентов в размере 19,124 млн рублей, при сумме кредита 2,49 млн. Разница в 7,7 раз! Получается, что одну квартиру люди купят для себя, а почти 7 отдадут в виде процентов банку, — говорит Ярослав Баджурак.

Чего ждать от ипотеки в 2025 году?

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак говорит, что ждать кардинальных перемен на ипотечном рынке в 2025 году не стоит.

— ЦБ планирует сохранять высокую ставку, чтобы справиться с инфляцией. Следовательно, банки не смогут понижать проценты по рыночной ипотеке до комфортных 10%-12%. Поэтому ипотекой будут пользоваться только те, кто, допустим, расширяет жилплощадь и берет небольшую сумму для доплат, — прокомментировал 56orb.ru Ярослав Баджурак.

По словам эксперта, пока выход один — копить деньги, например, в доходных вкладах. В следующем году ключевая ставка по ипотеке может вырасти с текущих 21%.

— Применительно к рынку ипотеки можно сделать вывод, что проценты кредитов будут на заградительном уровне весь 2025 год и большую часть 2026-го. Стоит добавить, что прогноз — вещь не 100% даже у ЦБ. Он их пересматривает регулярно. Так что советуем ориентироваться на то, что ни в 2025, ни в 2026 году ситуация на ипотечном рынке лучше не станет, — отмечает эксперт.

А ипотечный брокер АН «Городской риэлторский центр» г. Сочи Юлия Маркина рассказала 56orb.ru, что на 2025 год прогнозируется, напротив, незначительное снижение ключевой ставки до 18,2% к концу года. Но пока существенного снижения стоимости недвижимости ждать не стоит.

— Важным моментом для будущих заемщиков является расчет ежемесячного платежа и уровня необходимого дохода. Например, при средней ипотечной ставке платежи могут быть значительными. Для ипотеки со ставкой в 25,4% на 30 лет при сумме кредита 5 млн рублей ежемесячный платеж составит порядка 108 000 рублей, и для обслуживания такого кредита потребуется доход около 150 000 рублей. В то же время, если говорить о льготных программах, ставка значительно, а платеж составит примерно 30 000 рублей, что делает покупку более доступной, — рассказала Юлия Маркина.

Варианты льготной ипотеки

Кредитный, ипотечный брокер из Санкт-Петербурга Маргарита Калининская рассказала 56orb.ru, что возможность избежать финансовой «пропасти» все-таки есть.

— В каких-то банках максимальный размер ПДН — не более 40%, а где-то и 30%, это говорит о том, что и по предельной долговой нагрузке ЦБ в 2025 году будет ужесточать требования для банков, формируя все больший коэффициент резервов на потери по ссудам. Поддерживают рынок недвижимости и ипотеки льготные программы, субсидируемые государством, — рассказала Маргарита Калининская.

Среди них:

• Семейная ипотека;
• IT-ипотека;
• Сельская ипотека;
• Военная ипотека.

 — Программы льготного ипотечного кредитования становятся более адресными, узко направленными, на данный момент обсуждаются программы для молодых ученых, учителей и работников сферы культуры, — отмечает Маргарита Калининская.

Что касается вывода, то следующий год все-таки будет сложным для рынка недвижимости — как для продавцов, так и покупателей.

— И возвращаясь к вопросу о том, стоит ли покупать недвижимость сейчас или подождать 2025, рекомендовала бы к каждой ситуации подходить индивидуально, но факт остается фактом — в 2025 году взять ипотеку будет сложнее, а вероятность того, что стоимость недвижимости снизится очень мала, — добавляет эксперт.

Напомним, ранее стало известно, что Центробанк повысил ключевую ставку до 21%. О том, как это скажется на российской экономике, читайте — в материале.