Рассрочка вместо ипотеки и резкий взлет ИЖС: прогнозы на весну 2024 года

Динамика роста цен на недвижимость

Марина Клещина, основатель и руководитель центра недвижимости, рассказала, что за последние три года ощущался рекордный рост цен на недвижимость. Первый скачок был причиной повышенного спроса и отсутствия предложений. Это был 2021 год, период после пандемии.

Вторым ощутимым поднятием цен был период февраля-марта 2022 года после повышения ключевой ставки центральным банком. Высокая ключевая ставка продержалась недолго. Хоть и спрос на недвижимость быстро восстановился, но цены остались прежними.

Все ждали снижения ключевой ставки, которая на данный момент держится отметки 16%. Вторичный рынок это ощущает, потому что каждый второй его клиент использует заемные средства для совершения покупки.

Сейчас доля рынка вторичной недвижимости перешла на первичную недвижимость, т. к. она поддерживается государственными программами кредитования и дисконтами от застройщиков.

Спрос на недвижимость в 2024 году

Евгений Дружинин, основатель сервиса по продаже новостроек, считает, что на данный момент на рынке недвижимости дела складываются хорошо. Если смотреть на динамику январь 2023 года к январю 2024 года по Московскому региону, то рост ДДУ составил 8%, на рынке Петербургского региона — 28%.

Аналитики говорят о падении января к декабрю, оно составило от 25 до 40% в зависимости от города. Нужно помнить о том, что январь — это всегда несезон на рынке недвижимости. Поэтому делать выводы таким образом нельзя.

Сейчас есть положительная динамика относительно января прошлого года. Несмотря на рост минимального первоначального взноса по льготной ипотеке и увеличение ключевой ставки ЦБ.

А вот вторичный рынок, к сожалению, просел. Это логично, так как там нет никаких субсидированных программ и ставки банков мы имеем выше 17%.

Элитная и Бюджетная недвижимость

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости, рассказала Newia как складывается ситуация на рынке элитного и бюджетного жилья.

События на ипотечном рынке не оказывают никакого влияния на элитный и бизнес-сегмент. Дорогое жилье не зависит от ипотеки. Сейчас наблюдается даже небольшое повышение спроса, потому что часть платежеспособных людей, которые покинули Россию в 2022 году, стали возвращаться из-за рубежа.

Прогноз на весну для элитных квартир и домов следующий: либо стагнация, либо небольшое увеличение спроса ближе к весне-лету, когда люди вернутся из зимовок.

Бюджетный сегмент сильно зависит от льготной ипотеки. Больше 80% сделок с недорогим жильем происходят с использованием этого инструмента. За январь продажи в строящихся домах Московского региона уменьшились на 53%.

Это связано, во-первых, с уменьшением кредитного лимита по программе ипотеки с господдержкой с 12 млн до 6 млн для всех регионов, в том числе для Москвы и Питера. В них, на такую сумму, жилье купить невозможно.

Во-вторых, сыграло роль и ужесточение условий для семейной ипотеки. Если другие более узкие льготные ипотечные продукты не подходят потенциальному заемщику, то остается только базовая ипотека. Сейчас она недоступна большей части покупателей в бюджетном сегменте.

Но, на первичном рынке в бюджетном сегменте весной резкого падения спроса не предвидится. Продолжают работать ипотека с господдержкой и семейная ипотека для тех, кто еще не воспользовался этими продуктами, а также другие более узкие льготные программы. Они и будут поддерживать спрос.

Ситуация сложнее на вторичном рынке бюджетного сегмента. При нынешней ключевой ставке ипотека остается недоступной, поэтому этот рынок замедлится. Продавцы снимают лоты с продажи в ожидании лучших времен. Если продажа срочная, то реализация происходит с существенным дисконтом.

Жилье не в ипотеку, а в рассрочку

Евгений Дружинин рассказывает, что строительный рынок в целом является одним из драйверов экономики России. По различным данным он составляет от 9 до 11% ВВП. Государство и дальше будет поддерживать строительство различными программами. А вот точно не будут поддерживать обычных инвесторов. Они чаще всего покупают с целью заработать.

Эксперт выделяет главный прогноз на будущее — будут внедрятся рассрочки. Так сейчас происходит на арабских рынках. Там, где нет возможности приобретать в ипотеку.

В 2024 году ИЖС потеснит городскую жилую застройку

Еще одно направление в строительном секторе — это популярность частных домов. Россияне в 2,5 раза чаще покупают дома, чем квартиры. Об этом свидетельствуют результаты профильного опроса.

На вопрос о планах по ремонту и строительству в наступившем году положительно ответили 55% опрошенных. В том числе 23% намереваются строить собственный дом или приобрести участок под него, 9% планируют покупку квартиры и 23% собираются делать ремонт.

— Результаты опроса показывают, что популярность индивидуального жилья в России продолжает расти. Уже в 2023 году на долю ИЖС приходилось 58% всей новой жилой застройки в стране. И это при том, что далеко не все построенное городское жилье сразу продается, особенно учитывая, что цены на него за последние пять лет выросли в среднем в 2,5–3 раза. В этом году, очевидно, тенденция укрепится еще больше. Мы, в частности, видим это и по растущему спросу на решения для утепления фасадов и кровель, применяемые в частном домостроении, — комментирует Максим Тарасов, директор по продажам компании РОКВУЛ.

Если в секторе городского жилищного строительства банки постепенно сворачивают программы льготного ипотечного кредитования, то для ИЖС сохранен режим наибольшего благоприятствования.

Отдельного внимания заслуживают опасения россиян, планирующих ремонт или строительство жилья:

— 66% опрошенных говорят, что боятся существенных трат и затягивания сроков работ (что обычно также связано с нехваткой денег);

— 49% сомневаются в качестве работ и материалов (либо боятся столкнуться с дефицитом последних);

— 28% заранее уверены в своих планах.

Максим Тарасов считает, что это соответствует сложившейся ситуации на строительном рынке. Эксперт отметил, что в течение 2022–2023 гг. стоимость строительства существенно выросла и эта тенденция сохранится.

А отложенный спрос на строительные работы, который сейчас наблюдается, могут привести к скачку спроса в начале сезона.

Сохраняется дефицит кадров в строительной отрасли. Из-за этого многие проекты были приостановлены еще в прошлом году. Специалист советует не откладывать свои планы надолго. По мере возможности закупать материалы. Не ждать начала сезона, а начинать работы как можно раньше.