Ипотечные ставки останутся высокими: неутешительные прогнозы эксперта

Исполнительный директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак сообщил Newia о том, что в России в 2024 году сохранятся высокие ипотечные ставки.

Ставки по ипотеке

2024 год станет не самым «ипотечно-ориентированным». Ситуация в 2020-м, 21-м и 2023 годах была намного позитивнее. Итоги-2024 можно сравнить с 2022-м, когда страну накрыли геополитические шоки и кредитные ставки резко выросли.

— Ипотека станет менее доступной. Мы, как финансовый маркетплейс, прогнозируем, что ставки по рыночным программам будут оставаться высокими, а ограничения по льготным кредитам снизят количество потенциальных покупателей квартир. 2024 год экономика страны начала в эпицентре очередного витка кризиса, который толкает инфляцию вверх, — считает Ярослав Баджурак.

Пока ЦБ борется с ней высокой ключевой ставкой, проценты ипотеки на рынке вторичного жилья вторичку достигли максимума в 20%.

Рефинансирование кредита

Вот что думает по этому поводу эксперт.

— ЦБ прогнозирует сохранение двузначной ключевой ставки и жесткую денежно-кредитную политику как минимум до конца 2024 года. Поэтому мы не считаем, что пора высоких ставок — удачное время брать ипотеку, по крайней мере, в качестве инструмента с быстрой отдачей от инвестированных средств. С начала года немало сложностей у потенциальных ипотечников, которые планировали взять льготный кредит. Власти по сути «прижали» льготную ипотеку, подняв требования к первоначальному взносу (ПВ) — до 20% по всем госпрограммам.

По самой массовой — льготной под 8% — до 30%. Из этого следует, что людям, желающим взять сейчас ипотеку, придется больше копить собственных денег.

У льготников есть еще одна проблема — лимит кредитования по госпрограмме под 8% уравняли для всех регионов до 6 млн. рублей. За такие деньги с первоначальным взносом 3 млн. рублей можно купить новостройку не дороже 9 млн. рублей. В Москве, Санкт-Петербурге, да и в ряде городов-миллионниках большинство квартир стоят гораздо дороже.

Третий источник проблем — заградительные требования ЦБ к кредитованию заемщиков. У банков существуют надбавки, которые делают экономически невыгодным выдачу жилищных займов клиентам с предельной долговой нагрузкой выше (ПДН) 50% и с ПВ меньше 30%.

Отказов по ипотечным заявкам может стать больше

Ярослав Баджурак объясняет это следующим образом.

— В феврале ЦБ обратился к депутатам с инициативой ввести новый закон, который разрешит регулятору устанавливать банкам лимиты кредитования проблемных ипотечников по аналогии с тем, как это происходит в сегменте потребкредитов. Полагаем, что появление закона — дело ближайшего времени. А значит, отказов по ипотечным заявкам станет ещё больше. Свой вклад в снежный ком проблем льготной ипотеки добавляют банки, которые ввели комиссии для застройщиков.

Он считает, что последствия такого шага приведут к очередному перекладыванию на плечи потребителей понесенных застройщиками расходов. Никто не захочет «резать» свою маржу. Цены на квартиры в таких сделках станут выше.

— К сожалению, пока нет решений ЦБ или ФАС, которые решат эту проблему. Суммируя негативные факторы, которые оказывают влияние на рынок льготной ипотеки, мы ожидаем, что в первом полугодии его «просадка» составит до 40% от показателя годом ранее. Можно говорить, что ипотечный рынок вернется к объемам выдач и уровню спроса в кризисный 2022 год.

Но сделки по госпрограммам так и продолжат заключаться. Самые массовые — семейная (под 6%) и льготная (под 8%) — действуют до 1 июля 2024 года.

Вторичный рынок тоже будет активным, ведь у всех людей разные жизненные ситуации. Кто-то берет ипотеку на вторичку, чтобы внести доплату за квартиру большей площади и переехать из «двушки» в «трешку». Люди решают свои задачи в режиме реального времени. Они понимают, что в ретроспективе последних 10-15 лет стоимость квартир в рублевом эквиваленте только росла, несмотря на все кризисы.

По данным крупного финансового маркетплейса, за январь интерес россиян к ипотеке вновь резко вырос. Количество онлайн-запросов стало максимальным за последние два года. Прибавим сюда 34% к данным декабря — месяца с традиционно высоким сезонным спросом. Делаем вывод, что люди ждут дальнейшего спада рынка и ухудшения условий кредитования, поэтому торопятся за ипотечными займами.

— Однако полагаем, что уже в феврале мы вновь увидим падающий тренд спроса, который будет усиливаться как минимум весь первый квартал. Покупателям, банкам и застройщикам понадобится время, чтобы адаптироваться к новым реалиям ипотечного рынка-2024. Мы бы назвали этот период ледяным штормом, который грозит быть затяжным на горизонте всего 2024 года.

Законопроект согласно которому Центральный банк России получает право устанавливать ограничения на выдачу ипотечных кредитов с 1 июля, одобрили в Госдуме РФ. Подробнее об этом читайте в нашем отдельном материале.