Мёртвая аренда: за год в центре Оренбурга опустели 25% помещений торговли и общепита

В итоге некогда красивые дома XVIII–XIX века в центре Оренбурга сегодня превращаются в никому не нужный хлам. По данным портала Авито, сегодня в центральной части города сдаётся более 350 помещений, из которых 215 подходят для открытия магазина или точки общепита. Это почти на четверть больше, чем в начале 2018-го.

А ведь казалось бы- центр города очень удачное место и для торговли, и для развлечений. Однако у бизнесменов свой взгляд на ситуацию.

«Пешком уже не ходят»

Ключевым для предпринимателя фактором является проходимость — насколько много потенциальных клиентов проходят мимо двери с яркой вывеской каждый день. Естественно, торговые точки в центре города могут рассчитывать на большой поток посетителей, нежели чем где-нибудь в Подмаячном.

Однако в последние годы пешая доступность стала сдавать позиции доступности автомобильной. В выигрыше сегодня тот, у кого есть хорошая, и — главное бесплатная — автопарковка.

— Люди обленились ходить пешком, им нужны удобные пути для подъезда и парковки автомобиля. А в центре это огромнейшая проблема, улочки узкие, приткнуться негде, — рассказывает журналисту 56orb.ru один из местных предпринимателей Константин Ильинский.

Пытались у нас внедрить «цивилизованный опыт» с платными парковками в центре, но результат нулевой. Пример тому пустующая многоэтажная парковка у Центрального рынка. В итоге машины стоят в 1-2 ряда на улице 8 марта, мешая проезду. Такая же ситуация складывается и на улице 9-го января.

Депутатский бизнес

Ещё одним важным критерием для предпринимателя является размер арендной платы. Кстати, собирать «грОши», сдавая помещения, один из самых распространённых бизнесов у оренбургских депутатов и чиновников — как действующих, так и бывших. Почти вся недвижимость в центре, пригодная для коммерческого использования, принадлежит им. Получение такого пассивного дохода не противоречит закону о госслужбе — поэтому и пользуется популярностью у «слуг народа».

Любопытно, что ставки аренды в центре Оренбурга за три года упали примерное наполовину, а кое-где снижение отмечается и в два раза. Так, можно найти помещение по цене и в 300 рублей за кв. метр. Правда, это чаще всего «неликвид» из-за слишком маленькой площади или «убитого» состояния.

— Раньше ситуация с арендой была ещё хуже. Цена достигала 1000 рублей за квадрат. Сегодня в центре, на Советской, аренда начинается от 500 рублей. Причём мне и знакомым предпринимателям часто приходится сталкиваться с тем, что арендатор сначала называет одну стоимость квадрата, после повышает её — это одна из причин, почему многие торговые точки так часто переезжают, — объясняет Константин.

Казалось бы, раз аренда упала, то работай да радуйся! Но всё не так просто.

— Я бы выделил три ключевых фактора, и главный — это, конечно, падение доходов населения. Средний чек на поход в ресторан, например, с 2016 года упал более чем в два раза. Там, где раньше человек тратил за вечер 1500 рублей, сегодня едва 700 наберётся, — рассказывает предприниматель Владимир Тишин.

Эксперт добавляет так же такие причины, как рост нагрузки на бизнес — установка онлайн-касс, рост НДС и в целом ужесточение фискального администрирования. Там, где раньше спасались «серыми» зарплатами и расчётами, сегодня приходится платить по-полной.

«Все там будем…»

Беднеющее население хоть и важный, но отнюдь не стратегический фактор тотального обрушения рынка аренды в городе и ухода предпринимателей с «насиженных мест». Меняется сам формат торговли и сектора услуг — по всем фронтам тут наступает онлайн-торговля. Вместо походов по бутикам — скроллинг в Инстаграмме и клики на понравившиеся вещи. Вместо посиделок в пиццерии — дистанционные заказы еды.

Тренд на «цифровизацию» сектора малой торговли подтверждает и председатель профсоюза малого и среднего предпринимательсва Оренбурга Максим Скивко:

— Сегодня малый бизнес и вовсе может существовать только в интернете. Для этого не нужны никакие площади, но необходима хорошая реклама.

Меняется формат потребления услуг, люди всё больше погружаются в виртуал. Билеты, путёвки — всё покупаем через Интернет, да что там, даже девушку сейчас не в кафе приглашают, а покупают и отправляют в соцсетях открытки. Общепит умирает, а в лифтах пестрым-пестро от объявлений о заказе роллов-суши-пиццы-шашлыков-пирогов и даже замаскированного алкоголя.

Кстати, уход в Интернет это и форма ухода от фискального государственного контроля. Поставить ту же онлайн-кассу в кафе — это минимум 20 тысяч рублей с регистрацией необходимого пакета документов и накопителя. Принимать же платежи онлайн через Интернет — дешевле в разы.

Причём настоящий бум веб-предпринимательства ожидают в Оренбуржье после запуска закона о самозанятых. Теоретически он может появиться в регионе уже в 2020 году — на федеральном уровне эта возможность «спущена» региональным парламентам. Если наш Заксоб проголосует — то вопрос решён.

Самозанятые смогут установить на смартфон программу «Мой налог» и совершенно легально тогда будут принимать платежи на счёт в банке, отдавая лишь 4% при расчётах с физическими лицами (да хоть при продаже им той же пиццы), или 6% — если платёж пришёл от лица юридического. И, собственно, всё — никаких больше налогов не нужно, программа на смартфона сама сформирует отчёт и спишет деньги на счета ФНС. В четырёх регионах России — Москве и МО, Калужской области и Татарстане, где экспериментально закон уже работает с начала этого года, только за 6 месяцев число регистраций частных предпринимателей-самозанятых выросло в 15 раз по сравнению с 2018-м.

— Фактически самозанятые, а точнее, та правовая форма и те инструменты администрирования, что у них будут, добьют то, что ещё не развалилось. А что? У нас же президент Путин говорит о цифровизации экономики — ну вот она, во всей красе и есть. Как говориться, все там будем. Кто уловил этот тренд — тот и в выигрыше. Остальные умрут, как умерли в своё время барахолки и «челночники» 90-х, — уверен эксперт.

Ненужная история

Проблема с уходом бизнеса в онлайн (или просто уходом и закрытием из-за нерентабельности) всё острее поднимает тему — а что же тогда, собственно, делать с освобождающимися помещениями? Построенные несколько веков назад дома в областном центре начинают рассыпаться и разваливаются на глазах. Без надлежащего ухода памятники истории вскоре превратятся в груды строительного мусора. Спасти их смогут лишь «реанимационные» работы, но кто их будет выполнять?

Собственники, не получая дохода от аренды, точно копейки не вложат. А аренды не будет, так как у людей едва-едва хватает денег на совместные покупки по дешёвке в Интернете.

В администрации Оренбурга несколько лет назад запустили программу «Аренда за рубль» направленную на сохранение памятников архитектуры. Заключается она в том, что коммерческие предприятия смогут взять в аренду объекты культурного наследия, которые находятся в аварийном состоянии. Предприниматели будут обязаны привести здание в порядок, после чего стоимость аренды этого объекта составит лишь один рубль за квадратный метр. Такая льгота будет действовать 49 лет. Невооруженным глазом видно, что особым спросом такое предложение не пользуется. Как сообщил ИП владеющий местной пекарней Сергей, в «Аренде за рубль» есть два существенных минуса.

— Во-первых сначала нужно привести в порядок здание, и только после им пользоваться. Это займет немало времени, за который ничего не заработаешь. Сумма же ремонта не каждому по карману. Во-вторых, хоть аренда и рассчитана на 49 лет, но на практике столько малый бизнес не живёт. Он сильно зависит от спроса, интересов общества, — объясняет он.

Есть спрос — бизнес открывается, мода прошла, спрос закончился — бизнес ищет новые ниши. А тут ты привязан к месту. Продать его нельзя — это не твоя собственность. Сдать в субаренду — тоже проблема, нужны согласования, да и не факт, что получится.

Сегодня на улице Советской всё чаще можно увидеть экскурсионные группы. Туристы любуются памятниками архитектуры, узнают о них интересные истории, делятся своими впечатлениями со знакомыми из разных регионов. Но пройдя 50 метров в сторону, на параллельную улицу можно понять — это лишь грубый макияж, скрывающий глубокие шрамы и морщины областного центра. В таких местах выгодно открывать лишь аттракционы ужасов, магические лавки и прочие магазинчики, вписывающиеся в общую картину.

Кстати, чем не бизнес-идея?