«Ключевая ставка изменится»: как долго еще ипотека будет оставаться недосягаемой?

Взять ипотеку стало сложнее. Дело в том, что в прошлом году не только сократилось количество льготных программ, но и выросла ключевая ставка. Так, осенью, Центробанк поднял ее до 19%, после чего увеличил еще до 21% для сдерживания возрастающего уровня инфляции.

Хотя ряд льготных программ ипотеки по-прежнему действуют и остаются одним из основных инструментов покупки жилья. К примеру, было продлено до 2030 года действие программы поддержки семей с детьми, IT-специалистов, «сельской» и «военной» ипотеки. Они, по оценкам экспертов, продолжат действовать и в течение 2025 года.

Ждать ли роста цен на жилье и снижения ключевой ставки в 2025 году?

Коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева уверена, что в 2025 году нужно ожидать умеренный рост цен на новостройки.

— Льготное кредитование будет стимулировать спрос на новое жилье и оказывать влияние на стоимость квадратного метра. Помимо этого, стоит учитывать рост затрат застройщиков — на строительные материалы, логистику, рабочую силу и т. д. При этом наиболее высокую динамику роста цен мы увидим в бизнес-классе, в то время как в «экономе», вероятнее всего, динамика будет более сдержанной, — прокомментировала 56orb.ru Тамара Коломийцева.

Что касается «вторички», то там ожидается стагнация.

— Отсутствие льготных ипотечных инструментов будет сдерживать спрос той части покупателей, которая рассчитывает на заемные средства. Возможен рост цен в отдельных категориях. Например, на квартиры с качественным ремонтом. Но в целом конкуренция между вторичным жильем и новостройками будет складываться в пользу последних. По оценкам аналитиков, ценовой разрыв между двумя этими сегментами будет достигать 57%, — говорит эксперт.

Снижение ключевой ставки, по мнению спикера, возможно. Но только при условии выполнения плановых показателей по инфляции и снижении волатильности национальной валюты.

— Во многих прогнозах фигурирует снижение во втором полугодии 2025 года. Но вряд ли оно будет резким. Важно отметить, что изменение ставок является частью цикличного процесса денежно-кредитной политики государства, регулирующего экономическую ситуацию в стране. За последние 5 лет ставка менялась несколько раз: с 17% в 2014 году она опустилась до 4,25% в 2020 году, затем поднялась до 20% в 2022 году, после чего вновь опустилась до 7,5%, — отмечает Тамара Коломийцева.

Прогнозы по ипотеке в 2026 году

Серийный FinTech and DeFi предприниматель, разработчик и аналитик WEB3Bureau Александр Вайс уверен, что этой зимой ключевая ставка сохранится на уровне 21%.

— Ставка не должна повысится по причине замедления кредитования и снижения спроса на труд граждан. Однако инфляционные ожидания еще высоки, поэтому ставка точно не упадет. Цены на новостройки в 2025 году останутся стабильными или вырастут умеренно (на 5-7%), что связано с высокими затратами на строительство и ограниченным предложением. Ожидается, что к 2026 году ключевая ставка снизится до 12-13%. Это может привести к постепенному снижению ипотечных ставок, но значительного улучшения условий в ближайшие полтора года не предвидится, — рассказал 56orb.ru Александр Вайс.

В 2026 году, как подчеркивает спикер, возможен рост цен на 10-15% на жилье при снижении ключевой ставки.

— На вторичном рынке в 2025 году цены на жилье могут снизиться на 10-15% из-за снижения спроса и высокой стоимости кредитов. В 2026 году, при улучшении экономической ситуации, цены могут стабилизироваться или начать расти, — считает Александр Вайс.

Сегодня же для комфортного погашения ипотеки ежемесячный платеж, по словам эксперта, не должен превышать 40% от дохода. Например, для ипотеки в 3 млн рублей под 25% годовых на 20 лет ежемесячный платеж составит около 50 000 рублей. А значит зарплата заемщика должна составлять порядка 125 000 рублей в месяц. Вряд ли многие оренбуржцы могут похвастаться такой зарплатой…

— Если есть доступ к льготным программам, стоит рассмотреть возможность оформления ипотеки в 2025 году, так как условия по льготным программам остаются выгодными. Если льготных условий нет, то лучше подождать до 2026 года, когда при ожидаемом снижении ключевой ставки условия кредитования станут более доступными, — прокомментировал Александр Вайс.

Стоит ли тянуть с ипотекой до 2027 года или условия станут еще хуже?

Генеральный директор АН «Культурная столица» Ольга Бочарникова считает, что тем, кто копит на жилье и планирует брать ипотеку, долго тянуть не стоит.

— Ждать 2027 года, когда, как полагают некоторые эксперты, ключевая ставка будет снижена, особого смысла нет, поскольку накопленные сбережения к тому времени могут обесцениться. Думаю, если необходимая сумма на первоначальный взнос есть в распоряжении, можно задуматься о покупке жилья в ипотеку. Люди и сейчас продолжают в частично-досрочное ее погашение вкладывать материнский семейный капитал, реализуя свои потребности с поддержкой государства, — рассказала 56orb.ru Ольга Бочарникова.

По ситуации на сегодня, как подчеркивает спикер, у Центробанка пока нет причин на снижение ставки.

— На заседании 14 февраля ее скорее всего сохранят. Кроме того, растут в цене рабочая сила и строительные материалы. В ближайшей перспективе стройка не подешевеет, а, скорее, вырастет в цене, что неминуемо отразится на конечной стоимости готовых квартир в новостройках, — говорит Ольга Бочарникова.

Также не стоит рассчитывать и на снижение цен на жилье в ближайшие годы.

— Никто не подарит квадратные метры, даже если они будут пустовать годами. Обычным гражданам остается максимально грамотно подходить к вопросу получения кредита: понять, насколько реально они смогут платить ежемесячный процент банку, изучить всех игроков локального рынка жилья, узнать про их репутацию, внимательно следить за праздничными и сезонными акциями от застройщиков, а также за изменениями в соответствующем законодательстве, — подчеркивает Ольга Бочарникова.

Напомним, ранее 56orb.ru сообщал о том, как в 2025 году изменятся цены на стройматериалы. Подробности — в материале.