«Придется еще туже затянуть пояса»: как изменятся условия ипотеки в 2025 году?

Многие были уверены, что повышение ключевой ставки — явление временное. Ведь под высокий процент брать ипотеку на 20-30 лет мало кто отважится. Но не тут-то было. При этом цены на квартиры тоже продолжают расти. Однако оренбуржцы еще надеются, что в 2025 году все изменится в лучшую сторону.

Чего ждать от рынка недвижимости в 2025 году?

Основатель агентства «РусЛэнд» Руслан Комаров говорит, что учитывая текущие сигналы Центробанка, вероятность сохранения ставки на текущем уровне остается высокой.

— Центральный банк отмечает перегретость рынка и превышение потребительского спроса над производственными возможностями. Таким образом, скорее всего, ставка останется на прежнем уровне, — прокомментировал 56orb.ru Руслан Комаров.

На протяжении всего 2025 года, по словам спикера, рынок новостроек останется стабильным.

— У застройщиков есть инструменты для стимулирования продаж, такие как рассрочка достигающая срок до 7 лет, что компенсирует отмену популярных ипотечных программ. Вторичный рынок будет стремиться следовать за первичным, так как основным первоначальным взносом часто служит продажа своей прежней квартиры. Это переход становиться более доступным. Несмотря на различие в ценах между новостройками и
вторичным жильем, думаю увеличение разрыва не ожидается, — отмечает Руслан Комаров.

Как изменится ключевая ставка в 2025 году?

Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», рассказал 56orb.ru, что вряд ли в 2025 году ипотека для желающих купит собственное жилье останется доступным инструментом, каким она была в последние 5 лет.

— Базовый сценарий с ипотекой в плане доступности кредита, заоблачных ставок и высоким требованиям к заемщикам сохранится весь 2025 год. В самом оптимистичном варианте ЦБ ко второму полугодию победит инфляцию и понизит ключевую ставку. Тогда, возможно, банки понизят проценты ипотеки без господдержки с текущих «космических» 28%-30%. Но, судя по прогнозу регулятора, вряд ли это произойдет. Напомним, осенью Банк России ожидал КС на следующий год в диапазоне 17%-20%. То есть в 2025 году чудес в ипотечном сегменте не случится, — заявил 56orb.ru Ярослав Баджурак.

Не станет, по словам эксперта, и больше льготных программ.

— Всем, кто соответствует требованиям семейной (под 6%), ИТ-ипотеки (под 6%), сельской (под 3%), арктической и дальневосточной (под 2%) ипотек, остается надеяться, что власти не ухудшат их условия. К примеру, требование к первому взносу или не «срежут» лимиты, — прокомментировал эксперт.

На рынке вторички останутся покупатели-ипотечники, которые расширяют жилплощадь, имея жилье и планы в дальнейшем рефинансировать дорогие кредиты.

— А новостройки будут брать преимущественно льготники, которые имеют зарплату выше средней и накопили не меньше трети (в идеале половину) цены квартир. С 1 января на рынке вступит в силу детище ЦБ — ипотечный стандарт. Он должен закрыть «лазейки» застройщикам и банкам по завышению цены, комиссиям и снизить риски для ипотечников. Один из пунктов стандарта ограничит срок кредитования — не более 30 лет. Даже если ссуду берут молодые заемщики — допустим, 25 лет, банки не «растянут» им ипотечный договор на 35 лет для уменьшения ежемесячного платежа, — поделился Ярослав Баджурак.

Опираясь на прогнозы ЦБ, как отмечает эксперт, не стоит ждать снижения «ключа» до 10%-12% до конца 2025 года, а тем более ставки ниже двузначной.

— Велика вероятность, что этого не произойдет и в 2026-м. Что это значит для ипотечников? Для тех, кто обслуживает жилищные кредиты, взятые в 2020-2023 по ставкам 8%-12%, ничего не изменится. Проценты, прописанные в договорах, позволят им и дальше вносить небольшие по нынешним меркам суммы. Принципиальна другая ситуация у новых заемщиков, которые взяли в долг, допустим, под 28%-30%. Вряд ли они смогут рефинансировать свой кредит по ставкам ниже в горизонте 2025 года. Следовательно, им придется потуже затянуть пояса, — рассказал Ярослав Баджурак.

Эксперт уверен, что цены на недвижимость в 2025 году точно не упадут, пока все остальные товары дорожают.

Сколько должны зарабатывать оренбуржцы, чтобы им одобрили ипотеку?

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак говорит, что квартиры в новостройках Оренбурга люди с детьми до 6 лет в 2025 году смогут покупать по семейной ипотеке (под 6%).

— Согласно нашей аналитике данных портала «Мир Квартир», за ноябрь цена «двушек», которые часто покупают семейные ипотечники, выросла на 3% (за год на 25,6%) до 4,72 млн рублей. Для входа в ипотеку семейным оренбуржцам необходимо накопить первый взнос 20%. Это 944 000 рублей. В качестве первого взноса банки принимают маткапитал. Его сумму в 2025 году проиндексируют на 7,3% до 676 398,58 рублей за первенца и до 893 835,55 рублей за двоих детей, если родители еще не получили выплату за первого. В итоге оренбуржцам с двумя детьми останется накопить около 50 000 рублей на ПВ, — заявил 56orb.ru Ярослав Баджурак.

Так, ежемесячный платеж льготника по ипотеке на новостройку составит 22 639 рублей. И заемщику потребуется подтвердить зарплату в размере 45 000 рублей.

— А вот такая же новостройка, но по рыночной ставке (28%) потребует зарплату в 176 000 рублей, так как ежемесячный платеж взлетит до 88 128 рублей. Вряд ли московский уровень зарплат — массовое явление для Оренбурга. Следовательно, подавляющему большинству такой кредит просто не по карману, — рассказал эксперт.

С аналогичной проблемой столкнуться, по словам спикера, ипотечники, которые решаться взять ипотеку на покупку вторички.

— В этом сегменте цены квартир немного меньше. «Двушка» в среднем стоит 4,42 млн рублей. За ноябрь ценник в регионе подрос на 3,7%, за год — на 14,1%. Ипотека на такую квартиру по ставке 28% потребует от заемщика зарплату 165 000 рублей. Ежемесячный платеж на 30 лет составит 82 527 рублей, а итоговая переплата процентов 26,2 млн рублей, что не кажется реалистичным, — отмечает Ярослав Баджурак.

Напомним, ранее 56orb.ru сообщал о том, что в Оренбуржье на первый взнос по ипотеке надо откладывать 3 года. Подробности — в материале.