Подальше от затопляемых зон: как Оренбург будет развиваться после наводнения-2024?
На встречу были официально приглашены представители городской администрации и регионального правительства (Минстроя и Минархитектуры), но чиновники общаться по этой теме не захотели. Что ж, понимаем: тяжела шапка Мономаха, высока занятость государственных и муниципальных служащих — сплошь совещания да заседания, не до нас им… Да оно, может, и к лучшему: разговор получился более живым.
Как изменилась стоимость частных домов после паводка?
В течение последних 15-20 лет популярность индивидуального жилья стабильно росла. Жить на свежем воздухе, недалеко от пойменного лесочка, от реки, растить детей практически на природе, а не в клетушке многоквартирного «человейника» — об этом мечтали многие семьи, в первую очередь молодые. Люди продавали все, что имели, брали колоссальные кредиты, покупали домик (или просто участок) недалеко от Урала… И этой весной в одночасье лишились всего.
Специалисты по недвижимости говорят, что сейчас поселки, подвергшиеся затоплению, как будто «заморожены»: жилье там резко подешевело, застройщики пытаются продать его даже дешевле себестоимости — но желающих почти нет.
— Именно те районы, которые оказались затоплены в этом году, пользовались наибольшей популярностью, туда все стремились. Но теперь ситуация перевернулась: много людей хочет за город, звонят нам, просят подыскать вариант. ИЖС [объекты индивидуального жилищного строительства] по-прежнему пользуются спросом, я бы не сказала, что люди захотели обратно в многоэтажки. Но теперь первым мы слышим вопрос: «Затапливает»? Соответственно, дома и участки, находящиеся вдали от реки, или на возвышенности, просто взлетели в цене, — говорит Людмила Быстрова, создатель и руководитель компании «Бюро недвижимости Быстровой».
При этом, говорят эксперты, многие оренбуржцы и орчане, получив компенсацию, не торопятся вкладывать деньги в «сухие» участки под Оренбургом. Многие покупают аналогичное жилье в других регионах — под Казанью, например, ведь цены тут и там не сильно отличаются. Может быть, такой отток населения в общей массе не заметен тем, кто ведет статистику, но риелторы его чувствуют.
— Когда общаемся с людьми, живущими в затопленных районах, оказывается, что многие сейчас занимают выжидательную позицию, — продолжает аналитик той же компании Анна Посысаева. — Люди получили компенсацию, положили в банк, и сейчас ждут: во-первых, как дома, пережившие подтопление перенесут зиму, есть ли смысл их ремонтировать, а во-вторых, как поведет себя Урал. У людей есть надежда, что события 2024 года были чем-то из ряда вон выходящим, это невероятное стечение обстоятельств, и такое больше не повторится. То есть весной статус этих поселков может сильно измениться в ту или другую сторону. Эти районы или начнут потихоньку «оживать», или окончательно потеряют свою ценность.
Строительные технологии: опасаешься затопления — «заливай деньги»
Руководитель строительной организации «Простор Девелопмент» Сергей Томин говорит, что паводок, принесший много бед оренбуржцам, в какой-то степени встряхнул, «отрезвил» и строителей, и их заказчиков. По его словам, те, кто пытался сэкономить на стройке, поняли, что вообще-то на таких вещах экономить нельзя.
— Сейчас, когда заказчик собирается строить дом в рискованной зоне, он серьезно относится к предупреждению о том, что в ней возможно подтопление. Вообще, о таких вещах покупателя земельного участка всегда предупреждают, таков закон: в документах обязательно указывается, что существует риск подтопления. Но раньше покупатели к этому легкомысленно относились: «Не топило столько лет, наверное, уже и не затопит». Сейчас это уже не кажется какой-то бюрократической формальностью, — говорит он.
Но главное, по словам строителя, сами заказчики стали требовать строить прочные дома, не боящиеся наводнений.
— Строительные технологии позволяют строить надежные дома, которые переживут любой паводок, просохнут и будут снова пригодны для жилья, — утверждает он. — Но для этого в стройку надо «залить деньги». Просто скажу: если вы углубите фундамент на глубину промерзания грунта, то есть 1,7 и даже 1,8 метра, если поднимете цоколь достаточно высоко, дом выстоит, не будет деформирован. Но такой фундамент будет где-то на 30% дороже в сравнении с тем, как у нас в последнее время привыкли строить. По другим конструкциям тоже разница в цене существенная.
То есть, получается, теперь людям придется выбирать: можно сэкономить либо на местоположении (в затопляемой зоне недвижимость стоит дешевле), либо на технологиях (на сухом месте материалов потребуется меньше). Но в конечном итоге строительство частного дома вырастет в цене: это неизбежно.
Куда смотрели власти и куда должны смотреть?
Георгий Проскурин, доцент кафедры архитектуры Оренбургского госуниверситета и бывший главный архитектор Оренбурга, считает, что строительство в пойме — это в принципе авантюра, и легкомыслие проявили не только жители, кто кинулся строить дома на садовых участках, но и власти, которые это допустили.
— Надо слушать ученых. Александр Александрович Чибилев, Сергей Вячеславович Богданов из Института степи — они всегда говорили, что Урал живет по 25-27-летним циклам, то воды совсем мало, то ее много. И, если мы поднимем старые газеты, увидим, что люди так же, как мы, горевали: Урал пересох, он мелеет, умирает…, а потом Урал выдавал разрушительный паводок и разливался. То есть вот эту ситуацию 2024 года можно было предвидеть, это должно было произойти. И люди, которые рассчитывали, что территорию давным-давно не затапливало, и значит, так будет всегда, и не надо соблюдать старые нормы градостроительства — они оказались удивлены. А нормы надо соблюдать, и ученых надо слушать. И риски трезво оценивать.
И это, говорит архитектор, касается не только опасностей, которые несет весенний паводок. По его мнению, нынешний подход к градостроительству в Оренбурге в принципе грешит легкомысленностью.
— В 2023 году у нас был принят скандальный градостроительный план. Он с архитектурным сообществом не обсуждался, он декларировался, как данность: примите, так будет. При том, что изыскания, я считаю, были выполнены достаточно халтурно. И вот паводок нам показывает: план этот, очевидно, нужно корректировать, зоны подтопления уточнять. Да и вообще, пересматривать подходы. Вот, район «Молодой Оренбург»: смотрим документы, там нет ни одного ливневого коллектора, ни одной насосной канализационной станции… Да, будущий район находится на возвышенности, но из него-то куда будет талая вода отводиться, если ливневки нет? А на уже существующие районы. Кто об этом думает? Никто. Вот сам подход должен пересматриваться, нас паводок учит ответственности: нельзя так. Надо предусматривать ту же ливневку, надо обеспечивать инженерную защиту территорий, надо этим заниматься. Нужна четкая программа действий от руководящих органов, а я ее что-то не вижу. Должна быть, паводок нам это продемонстрировал очень доходчиво.
Что будет дальше?
Итак, что же будет с развитием Оренбурга? Как мы уже поняли, народ расставаться с мечтой о собственном домике на собственном участке не готов. До весны будет небольшая пауза, а потом? Строительство будет вестись, но где? Сергей Томин уверен, что будущее — за созданием новых поселков на значительном удалении от города.
— Строго говоря, строить сейчас уже особенно негде. Даже опасная пойменная зона застроена почти вся. Свободные участки, годные под застройку, находятся очень далеко от Оренбурга, это уже критичное расстояние. То есть жить там и, допустим, возить детей в город — одного ребенка в школу, другого в сад, а еще кружки, секции — это нереально. Выход, я считаю, один — создание больших и довольно автономных коттеджных поселков. Это, кстати, нормальная практика для других регионов: крупный подрядчик создает полноценный поселок с домами, построенными по всем стандартам с соблюдением технологий, плюс объекты социальной инфраструктуры, плюс торговые объекты и прочее — чтобы людям не приходилось за каждой мелочью ехать в город. У нас в городе тоже есть такие поселки, Экодолье, например — не мы строили, кстати, то есть я не пиарю себя. Но это очень хороший пример, вот такие технологии и должны развиваться, и, я думаю, в Оренбурге именно они могут стать выходом из ситуации.