Рынок недвижимости-2024 в России: подешевеют ли квартиры?

Главный прогноз: в 2024 году в России вторичка может подешеветь на 20 процентов, а новостройки традиционно подорожают, об этом пишет KP.RU.

Спрос не ожидается, но цены повышаются

Дорожать новостройки продолжают и прямо сейчас. Нынешний январь начался с новостей о росте цен на жилье в этом сегменте рынка по всей стране — на 5-7%. И это при том, что в декабре российские власти объявили об ужесточении условий по льготной ипотеке. В связи с этим ожидалось и какое-то снижение спроса.

Ранее мы уже сообщали о том, что ипотека для банков, которым правительство урезало компенсацию по части кредитной ставки, стала нести убытки.

После этого крупнейшие кредитные организации страны, на которые приходится 75-80% всего рынка, решили принять меры, предложив поделиться застройщикам. В этом и заключается феномен роста (вместо ожидаемого падения) цен на недвижимость. Если затраты строителей повышаются, то дорожает и само жилье.

— Проседания цен пока не предвидится, так как изменения в условиях выдачи льготной ипотеки от топовых банков повлекут за собой повышение стоимости квадратного метра, — заявил президент девелоперской компании Олег Гулеватый. — Это вынужденный шаг, на который будут идти застройщики, чтобы спасти финансовую модель своих проектов.

В связи с этим возникает резонный вопрос, как можно повышать цены, если в дальнейшем все равно ожидается значительное падение спроса? Так, по прогнозам одного из финансовых маркетплейсов, рынок нового жилья может потерять до 20-25% наименее обеспеченных клиентов. Речь о тех, кто не может в новых условиях быстро скопить первоначальный взнос (подняли с 20 — до 30%) или уже в долгах и не вписываются в новые требования ЦБ (по соотношению доходов и расходов).

Почему застройщики не уступают в цене?

Застройщики, несмотря на прогнозы, цены снижать не торопятся, более того, они подготовились и к уменьшению спроса.

— Спрос, конечно, упадет, — прогнозирует заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Но я не жду снижения цен у застройщиков напрямую. Возможно, получат распространение какие-то программы. Скидки к праздникам, акции, какие-то бонусы для покупателей… Все, что может стимулировать спрос без видимого изменения ценников.

Тем не менее, резонный вопрос, почему застройщики, прибегая к каким-то схемам, все-таки цены не снижают? Ведь это самый простой способ повысить спрос.

— Явное и очевидное снижение цен на новостройки может порушить всю сложившуюся финансовую модель… Хотя бы потому, что это убьет все продажи в еще не достроенных домах, — поясняет Александр Цыганов.

Дело в том, что сейчас квартиры на этапе котлована продаются примерно на 25-30% дешевле, чем когда дом уже сдан. Можно сказать, что своеобразная скидка за риск.

— Дом возводится не меньше полутора лет. А теперь представьте, что за эти полтора года новостройки на 25-30% подешевели. И кто захочет рисковать? , — заключает эксперт.

При этом, чем быстрее и успешнее идут продажи у застройщика, тем ниже для него ставка по кредиту. То есть компании, у которой квартиры раскупили на самом начальном этапе, стройка в целом обойдется дешевле, чем той, к которой покупатели пришли на стадии почти возведенного дома.

Поэтому реальная ситуация на рынке новостроек, по словам эксперта, обычно скрыта от глаз общественности. Скидки, если и делаются, то так, чтобы остальные покупатели были уверены, что новостройки только дорожают.

Вторичка уйдет в пике?

Вторичному рынку недвижимости просадку в цене прогнозируют еще осенью. Льготные ипотечные программы на этот сегмент не распространяются, при этом ставки по кредитам взлетели до 17-18 и более процентов. Многие ли готовы их платить?

— Ставки по рыночным кредитам будут оставаться высокими (до 18-20 процентов), как минимум, на протяжении первого полугодия, — прогнозирует исполнительный директор финансового маркетплейса Ярослав Баджурак.

Сейчас, в январе, ситуация, по словам эксперта, своеобразная. Новые предложения квартир выставляются по более высоким ценам (впрочем, как всегда после Нового года), реальные же сделки проходят по ценам, которые примерно на два процента ниже декабрьских.

— Можно предположить, что так за квартал произошло снижение процентов на пять, — говорит гендиректор еще одного агентства недвижимости Роман Вихлянцев.

То есть, по объявлениям цены растут, а на деле понемногу падают.

Но всеобщего обвала стоимости квадратов, по мнению экспертов, ожидать не стоит, так как большинство продавцов к этому не готовы психологически.

— Цены опустят те, кому очень необходимо продать недвижимость в силу различных обстоятельств (накопившиеся долги, съезды-разъезды, покупка новой квартиры и т. п.). Из-за этого стоимость жилья на вторичке в среднем может просесть на 10-15 процентов в течение года, — предполагает еще один руководитель агентства недвижимости Максим Чурилов.

При этом дешеветь жилье будет выборочно. Все будет зависть от вполне объективных факторов.

— Цены на квартиры, более интересные с точки зрения удобного местоположения, года постройки, состояния дома, престижности, не будут падать или снизятся незначительно — до 5 процентов в течение года, — говорит эксперт гендиректор агентства недвижимости Анатолий Пысин. — А вот жилье в старых домах, с невостребованными планировками, в неудобных и непрестижных районах может обвалиться на 15-20 процентов.

В первую очередь (уже с февраля — марта) активно дешеветь, по мнению экспертов, начнут квартиры с какими-либо недостатками. И речь идет не только об удаленных районах, но и, например, о неузаконенной перепланировке или о возможных юридических проблемах с родственниками продавца.

Справка 56.Orb.ru: Как ужесточили условия льготной ипотеки

• Для Москвы и области, а также Санкт-Петербурга с Ленинградской областью — максимальный размер льготного кредита снижен с 12 до 6 миллионов рублей.
• Для всей страны с 20 до 30 процентов повышен первоначальный взнос по программе с господдержкой на новостройки (под 8% годовых).
• Банкам урезали размер компенсаций из бюджета по льготной ипотеке — на 0,5 процента в сентябре и еще на 0,5 процента — в декабре.
• Кроме этого, ЦБ постоянно вводит все новые и новые ограничения на выдачу ипотеки клиентам с высокой долговой нагрузкой.