Неподъемная для граждан, невыгодная банкам: что в России происходит с ипотекой?

Как пишут «Новые известия», экономисты подсчитали, что в стране значительно вырос минимальный доход, необходимый для покупки квартиры в ипотеку. В Москве, например, на 20%, достигнув 110 тысяч рублей в месяц. Произошло это из-за повышения ставок по кредитам — с 7 до 17% на первичном рынке и с 10 до 17% — на вторичке. В некоторых банках в январе 2024 года ставка и вовсе оказалась на уровне 20 процентов. А это, разумеется, приводит и к значительному росту ежемесячного платежа.

При этом ежемесячный платеж по ипотеке сейчас не должен превышать 50–70% дохода заемщика.

Вся зарплата — на выплаты по кредитам

Профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов отмечает, что впервые за всю историю банки оставили свои ставки ниже учетной ставки ЦБ: они не в состоянии размещать кредиты под 17%. Расплатиться на новых условиях по коммерческим кредитам невозможно ни предприятиям, ни гражданам.

— В отношении населения вообще все очень печально. Основная масса людей зарабатывает 60-70 тысяч рублей, медианная зарплата в России где-то на этом же уровне, а при таких зарплатах тянуть кредитную нагрузку тяжело. Средняя стоимость квартиры по стране 5 миллионов рублей, если взять такой кредит даже при ставке в 11%, ежегодно надо будет выплачивать по 500 тысяч рублей. То есть вся зарплата пойдет только на выплаты по кредитам. Вообще, ипотека сегодня, по моим подсчетам приемлема только для людей с доходом 150 тысяч рублей при условии второго работающего члена семьи», — заявляет Сафонов.

Накопить на первоначальный взнос — проблема

Однако, по мнению других экспертов, совсем на «нет» ипотека в крупных городах России не сойдет. Просто для покупателей теперь основной становится другая проблема. Так как зарплаты, согласно данным Росстата, в стране неуклонно все-таки растут (как и цены), — то теперь трудно выполнимой задачей становится накопление средств на первоначальный взнос, уровень которого в последнее время также был значительно увеличен.

— Сегодня первоначальный взнос повышен так, что семья и с высоким доходом в условиях высокой инфляции не сможет быстро на него накопить. Эти сбережения даже с учетом роста зарплаты будут обесцениваться очень быстро. Поэтому, с моей точки зрения, застройщики попытаются разработать программы, настроенные именно на первоначальный взнос. Возможно, это будут какие-то программы рассрочек, — считает доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова.

Льготная ипотека — убытки для банков

Как говорят эксперты, льготная ипотека стала для банков и вовсе убыточной. По их словам, при высокой ключевой ставке и такой же высокой рыночной, разница с льготной стала слишком уж большой. Государство субсидирует лишь часть ставки и этого недостаточно. Банки несут расходы, которые им полностью не возмещаются. Поэтому сегодня крупнейшие финансовые игроки на рынке недвижимости решили работать по схеме с субсидированием ставки от аккредитованных застройщиков. Однако строительные компании, единственные, кто сегодня остаются в плюсе от льготной ипотеки, на этом фоне стали сильно негодовать.

Банкиры же считают, что в условиях ужесточения требований по льготной ипотеке у финорганизаций есть два варианта: не выдавать ипотеку вовсе либо же решить проблему совместно с аккредитованными застройщиками. Они предлагают увеличить размер субсидий для банков, а также сделать ее более адресной.

Перспективы рынка жилья. Прогнозы экспертов

— Ипотечное кредитование замрет. В этом году застройщики не допустят поднятия цен на жилье, а вот в следующем году я допускаю их снижение. Народ будет ждать этого, а те, кому очень нужно жилье, будут приобретать маленькие квартиры в не престижных районах, — считает экономист, специалист по финансовым рынкам Андрей Верников.

Другие эксперты настроены еще более пессимистично:

— Нынешние условия сложные и для банков, и для потребителей, — Тот самый средний класс, на который и была рассчитана ипотека, взять ее едва ли сможет. Зарплаты с такой скоростью не растут. А состоятельным ипотека и так не нужна. Программы кредитования на квартиры и автомобили могут замереть, люди переориентируются на менее дорогостоящие потребительские кредиты, — считает профессор Финансового университета при правительстве РФ Александр Сафонов.