Один банк в поле не воин

Часто возникающая проблема: как банку без потерь продать недвижимость, которая вначале была у него в залоге, а затем стала его собственностью после обращения взыскания на заложенное имущество через суд? Положительный опыт подсказывает, что в этом случае целесообразно обратиться к квалифицированной организации, которая сумеет помочь банку. Такой помощник обеспечит всю инфраструктуру реализации бывшего залогового имущества и избавит финансовую организацию от непрофильных хлопот.

Непрофильный актив

Разумеется, банки могут самостоятельно организовать продажу недвижимости, бывшей в залоге. Но кто конкретно будет это делать в финансовой организации? Сотрудников какого отдела оторвать от их основной работы? Или, может быть, создать новый специальный отдел под реализацию залогового имущества? Довольно затратный способ решения проблемы. И вообще объект может оказаться в таком населенном пункте, где нет представительства банка.

Пустить дело на самотек, просто дав объявление о продаже объекта? Это тоже не может быть удачным решением. А кто будет разрабатывать рекламные страницы с планировкой и описанием продаваемого объекта? Кто станет администрировать сайт, отвечать на звонки и показывать объекты желающим на них посмотреть? Сделку кто-то должен сопровождать на всех этапах вплоть до регистрации перехода права собственности.

Кроме прочего в процессе продажи недвижимости, побывавшей в чужих руках, встречаются подводные камни. Объект в неприглядном виде, и банку придется организовать существенную предпродажную подготовку, чтобы потенциальные покупатели не ушли разочарованными после осмотра.

А между тем, время идет, а банк все так же безропотно оплачивает коммунальные платежки по адресу этого «непрофильного актива», теряет деньги на налогах. Как правила труднее всего продать жилье, расположенное не в самых ликвидных местах, в городах и поселках, удаленных от региональных центров.

Разумеется, чтобы быстро и грамотно продать бывшее в залоге имущество, банку нужны квалифицированные посредники. Но какие? На каждый вид работы отдельный? Или один, но оказывающий весь комплекс необходимых услуг? Ответ очевиден.

Опыт и надежность

Группа компаний SRG — крупная корпорация, выполняющая задания банков на рынке продажи залогового имущества с 2012 года, на финансовом рынке — более 20 лет, то есть обладает углубленным знанием того, как работает этот сектор экономики, а также с какими проблемами сталкиваются банки.

Компания SRG с самого начала развивала собственную аналитическую службу и в настоящее время является крупнейшим консультантом на рынке недвижимости. В своих расчетах аналитики SRG сегодня применяют технологию Big data. Использование цифровой платформы, содержащей большой массив данных о сделках на российском рынке недвижимости с 2012 года, позволяет прогнозировать реальную цену, по которой объект недвижимости может быть продан в конкретном регионе и в текущий период времени. Аналитическими услугами компании банки пользуются в 80% ипотечных сделок. Точность определения цены составляет 99,8%.

ГК SRG полностью обеспечивает необходимую инфраструктуру реализации залогового имущества банка. На счету корпорации уже более 3 миллионов реальных сделок. Услугами компании пользуются свыше 30 банков-партнеров. SRG работает по всей России, охват ипотечного рынка — свыше 80%.

SRG является членом Ассоциации банков России, резидентом Сколково. Партнеры компании входят в совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития РФ.

Работа под ключ

ГК SRG предлагает банкам комплексное обслуживание на рынке продажи недвижимости. Обладая необходимой базой данных по предложениям и стоимости квадратного метра недвижимости в стране в текущий период, специалисты SRG рассчитывают реалистичную цену для размещения предложения о купле-продаже на рекламных площадках. Маркетинговые расходы компания берет на себя.

Специалисты следят за изменениями на рынке, анализируют спрос и предложение, используют ценовую эластичность. Понятно, что стоимость корректируется в зависимости от спроса. Однако заказчик может быть уверен: даже если цена, которую он заказал, оказывается завышенной и звонки от потенциальных покупателей отсутствуют, SRG не переходит сразу же к максимальному дисконту, чтобы побыстрее «разделаться» с возникшей проблемой. Применяется гибкий подход к управлению ценой.

Банк информируется о ситуации на протяжении всего процесса продажи и может оперативно принимать взвешенные решения на основании объективных данных. В любой момент представители банка могут увидеть полную статистику в личном кабинете сайта продаж, который компания SRG самостоятельно разработала и контролирует. Банк регулярно получает отчеты в процессе поиска покупателя и сопровождения самой сделки купли-продажи. При необходимости банк может прослушать телефонные разговоры представителя SRG с клиентами и узнать подробности о встречных предложениях покупателей, их нареканиях или просьбах.

Под контролем компании SRG происходит оформление всех необходимых документов для осуществления сделки купли-продажи.

Также для компании характерна повышенная заботливость в отношении банка-заказчика. Банк, с которым компания заключает договор на продажу залоговой недвижимости, подключается к платформе SRG, и у него появляется личный кабинет, через который он может передавать заявки на продажу объектов.

В кабинете заказчик видит статус объекта: что с ним происходит, есть ли потенциальные покупатели, какова статистика продаж. Иными словами, продавец получает полную отчетность, видит статистику продаж: цифровые показатели о том, сколько было просмотров объявлений на тех или иных площадках, сколько было звонков от потенциальных покупателей, а также количество покупателей, которые приходили осматривать объект. Заказчик может получить информацию о том, как шли переговоры, были ли встречные предложения от потенциальных покупателей, что им понравилось или не понравилось.

Для чего этот массив информации нужен? Для того, чтобы при необходимости скорректировать стратегию продажи объекта, оперативно принять решение, например, об изменении цены в ту или другую сторону, или прислушаться к мнению покупателя и выполнить некоторый косметический ремонт объекта и т. п.

И покупатель доволен

Банку не придется отвлекаться на работу с потенциальными покупателями недвижимости, за него это сделают сотрудники SRG.

Причем сделают это так, чтобы клиенты чувствовали себя комфортно, получали подробные разъяснения и понимали, что об их интересах заботятся. Это — важное условие «правильной сделки» — когда покупатели доверяют продавцу. А кто у нас продавец? Банк. Клиенты будут чувствовать лояльность к банку, оставят положительные отзывы о продавце, начнут рекомендовать банк своим знакомым.

Договоренности и разъяснения, как правило, даются по телефону или в чате сотрудниками головного офиса SRG. На встрече с клиентами для показа недвижимости выезжают другие сотрудники в любое удобное для покупателей время.

Компания SRG помогает покупателю недвижимости банка собрать пакет документов, необходимый для сделки купли-продажи, а также пакет документов для регистрации сделки и права собственности. Специалисты компании подготовят юридически грамотные договоры купли-продажи.

«У клиентов, случается, возникают неприятные ассоциации в связи с судебным разбирательством, которое предшествует передаче залогового имущества банку, говорит партнер ГК SRG Борис Терехов. — Мы клиентам объясняем, что опасаться в данном случае вообще нечего. Объект уже очищен от каких-либо обременений. Решение суда о передаче недвижимости банку невозможно оспорить, основание здесь железобетонное».

Нравится клиентам и то, что взаиморасчеты происходят «в белую». Все деньги по сделке зачисляются на счет банка, все они отражены в договоре купли-продажи. Это гарантирует абсолютную безопасность взаиморасчетов и сохранность денежных средств.

Приятной неожиданностью для покупателей, как правило, становится известие о том, что им не придется ходить по нескольку раз в МФЦ, стоять там в очередях, чтобы получить регистрацию. SRG предложит им электронную регистрацию, которая является составной частью платформы «Легкая ипотека», разработанной и успешно применяемой этой компанией. Сделка будет полностью зарегистрирована в Росреестре онлайн.

Довольны ли покупатели процессом приобретения бывших залоговых объектов недвижимости? Всегда довольны. Потому что покупают такую недвижимость по справедливой цене и на пути к покупке получают максимальную профессиональную поддержку. Им никто не навязывает дополнительные услуги и лишних посредников, а сама сделка абсолютно прозрачная и надежная.

Особая методика

«У банков на балансе оказывается определенный портфель объектов недвижимости, которые, как правило, расположены далеко не в самых удачных местах. Причем географически далеко от центров наибольшей риэлторской активности — Москвы или Санкт-Петербурга. К примеру, — в каких-нибудь мелких городах или поселках, в неуютных предместьях крупных областных городов. Там тоже банки кредитуют, но продать недвижимость там сложнее — спрос ниже, покупателей в принципе меньше», — говорит партнер ГК SRG Борис Терехов. И вместе с этим он подчеркивает, что в SRG создана и успешно применяется эффективная бизнес-модель для решения такой проблемы.

В первую очередь обращает на себя внимание принципиальное отличие системы SRG от работы риэлторского агентства. В последнем один агент сопровождает сделку от начала до конца, и отвечает за нее тоже этот человек, а не агентство. В SRG наоборот — само юридическое лицо несет полную ответственность за сделку купли-продажи имущества банка.

В подготовке сделки, которую курирует компания, участвуют профильные подразделения, а связь с потенциальным покупателем осуществляют сотрудники двух разных видов работы: трейдеры и администраторы.

Трейдеры могут и не находиться в местах продажи недвижимости. У них офисная работа, они контактируют с потенциальными покупателями онлайн или по телефону. Их зона ответственности: информирование, разъяснения, консультации по объекту недвижимости и необходимым документам, а также сбор информации, предоставляемой клиентами. Переговоры записываются и в случае необходимости могут быть воспроизведены.

На стадии предпродажи, понятно, проводится осмотр недвижимости. Эту функцию выполняют администраторы, которые приезжают и показывают объект потенциальному приобретателю.

Администраторы могут также совершить необходимые действия, связанные со сбором документов, которые требуются для оформления продажи. Но они не ведут никаких переговоров с покупателем. То есть они не занимаются непосредственной продажей объектов.

«Это принципиально, — подчеркивает Борис Терехов. — Мы пытаемся избежать конфликта интересов и ценовых сговоров с покупателем. Такая ситуация может возникать, когда риэлторы, мотивированные на высокий процент, начинают работать в пользу одной стороны против интересов другой стороны сделки. Или, например, начинают искренне заботиться о покупателе, уговаривая продавца снизить цену, не имея на то объективных оснований».

В результате такой схемы агент SRG, который встречается с покупателем, только показывает объект и никак не может повлиять на содержание сделки. Он может даже не знать цены объекта. Все разговоры с покупателем о цене, порядке расчетов, скидках и т. д. ведет трейдер, который лично никогда не встречается с потенциальным покупателем. Таким образом у всех сотрудников компании, непосредственно занимающихся сопровождением сделки, не возникает соблазна тайно вмешаться в процесс.

Применение такой оригинальной методики позволило ГК SRG гарантировать абсолютную прозрачность процесса и работать практически во всех регионах России.