Квартиры от банка: как SRG помогает продавать жилье по всей России

Рассказываем, как продать и купить такую квартиру в любом городе даже без представительства банка.

Как квартиры попадают на баланс банка

Некоторые заемщики вынуждены продавать квартиры, чтобы погасить долг перед банком. Часть таких квартир продается с торгов и гасится долг, часть переходит в собственность банка. В результате у кредитной организации на балансе образуется портфель подобной недвижимости.

«Реализация залоговой недвижимости с баланса является непрофильной деятельностью для банков, длительные сроки нахождения имущества напрямую влияют на финансовый результат, в связи с этим любая кредитная организация заинтересована в оперативной продаже таких кейсов», — рассказал начальник департамента оценки розничных рисков ТрансКапиталБанка Тараканов Сергей.

Делегирование полномочий

Возможным решением такой ситуации для банка может быть передача на аутсорс функций по продаже подобных квартир. На рынке недвижимости существуют специальные компании, которые занимаются реализацией банковской недвижимости под ключ, среди них, например, Группа компаний SRG. Она проходит вместе с банком и покупателем весь путь — от анализа стоимости объекта и предпродажной подготовки до сделки и регистрации. Сейчас в портфеле компании находится 486 объектов недвижимости по всей России на общую сумму более 2,9 млрд руб.

Сотрудничество с компанией SRG за относительно небольшой срок — год (при условии среднего шестимесячного срока реализации объекта) — позволило реализовать более 20 объектов за пределами Московского региона на сумму, превышающую 60 млн руб., поделился опытом начальник департамента оценки розничных рисков ТрансКапиталБанка.

Среди партнеров компании много и других банков, например Абсолют Банк. «Большой плюс SRG в том, что они берут в работу недвижимость в любом городе России. Сейчас совместно с ними мы реализуем объекты в Выборге, Прокопьевске, Брянске, Смоленске и других городах. Кроме того, SRG обладает качественной аналитикой по рынку недвижимости, которую они нам предоставляют. Благодаря этому мы видим рынок и можем легко принимать решение при реализации актива и по цене, которая находится в рыночном диапазоне», — рассказал заместитель начальника отдела недвижимости и административного управления "Абсолют банка" Алексей Кутырин.

Как работает бизнес-модель

Бизнес-модель SRG принципиально отличается от той, по которой работают большинство риелторов. Весь комплекс услуг по продаже банковской недвижимости компания разделила на две части. Есть продавцы (трейдеры) — это люди, которые удаленно ведут переговоры с потенциальными покупателями. Их офисы находятся в нескольких крупных городах, чтобы охватить разные часовые пояса.

Но трейдеры не встречаются с покупателями. Когда возникает потребность показать квартиру клиенту, подключаются администраторы объектов (свыше 2 тыс. представителей в регионах). Они проводят показы, оказывают помощь в подготовке предпродажных документов и подаче их в Росреестр. Но администраторы не ведут переговоры с покупателем по поводу самой сделки.

«Мы намеренно разделили функции между трейдерами и администраторами. Таким образом мы пытаемся исключить ситуацию, когда агент работает и на продавца, и на покупателя. В нашем случае это минимизировано, поскольку администратор, который встречается с покупателем, не продает объект, а показывает. Все разговоры о цене, порядке расчетов с покупателем ведет удаленно трейдер. Это позволяет избежать ценовых сговоров с покупателем. Кроме того, за счет такой модели мы дотягиваемся до любого города — от Калининграда до Владивостока — и можем проводить там сделки даже без присутствия банка», — пояснил партнер Группы компаний SRG Борис Терехов.

Меньше рисков для покупателя

Для покупателя приобретение квартиру у банка — стандартная процедура, которая не отличается от той, если бы он покупал квартиру у физического лица или застройщика. Например, такую квартиру можно купить в ипотеку. Просто в данном случае собственником квартиры является банк (и это уже не залоговая недвижимость). Сами квартиры также выставляются на известных площадках недвижимости — ЦИАН, «Авито», «Яндекс.Недвижимость» и других.

При этом покупка квартиры у банка дает покупателю дополнительные гарантии. Во-первых, такой объект с юридической точки зрения является более чистым — он проверен банком еще при выдаче ипотеки предыдущему владельцу. Кредитная организация в этом плане обладает большими компетенциями. Поэтому риски, что появятся предыдущие собственники и начнут претендовать на квартиру, минимальны. В данном случае есть органическая страховка в виде банка. Более того, даже если такая ситуация возникнет (оспаривание сделки предыдущим владельцем), то банк возместит стоимость квартиры. С продавца-физлица получить деньги обратно обычно гораздо сложнее.

Во-вторых, все взаиморасчеты с банком прозрачны. В договоре купли-продажи отражена полная стоимость квартиры, а все деньги переходят на счет банку. Поэтому исключена ситуация, что человек заплатил за квартиру одну сумму, а доказать не может. Также для покупателей доступна электронная регистрация сделки. Во время карантина это позволило не останавливать продажи.