6 мифов о покупке имущества банкрота

Миф 1: Покупать имущество банкротов юридически небезопасно.

На самом деле, это один из самых безопасных способов приобрести интересный актив.

Дело в том, что сама процедура банкротства в России за последние годы стала максимально прозрачной. Обладая доступом в интернет, можно, используя лишь три сайта (kad.arbitr.ru, bankrot.fedresurs.ru и сайт электронной торговой площадки), получить полную информацию обо всех стадиях банкротства, изучить все судебные акты, инвентаризационные описи имущества должника, отчёты об оценке имущества, протоколы собраний кредиторов, начальные цены, сведения о ходе торгов и т.д.

Никто не запретит вам привлечь юрисконсульта для анализа всех имеющихся документов. Но зачастую в этом даже нет необходимости, поскольку продавцом в данном случае выступает не сам должник, а конкурсный управляющий, а это, как правило, человек с юридическим и экономическим образованиями.

Конкурсный управляющий является независимым от должника или его кредиторов лицом, утверждённым решением арбитражного суда, поэтому в юридических вопросах относительно «чистоты» данной сделки ему можно доверять.

В то же время конкурсный управляющий отчитывается за свои действия перед арбитражным судом, что создаёт дополнительную гарантию от произвола с его стороны.

Даже если в течение трёх лет после заключения договора купли-продажи выяснится, что были нарушены какие-либо его условия, нормы закона или права покупателя, то эту сделку можно будет признать недействительной и вернуть уплаченные средства. Однако, на практике такие случаи встречаются крайне редко, поскольку все участники банкротного процесса заинтересованы в том, чтобы как можно скорее провести все необходимые мероприятия и закрыть это дело раз и навсегда. Поэтому сделку купли-продажи конкурсный управляющий старается проводить безупречно, чтобы не возвращаться к данному вопросу, спустя несколько лет.

Миф 2: Имущество банкротов — плохого качества и имеет скрытые дефекты.

В большинстве случаев индивидуальный предприниматель или руководитель предприятия, ставшего банкротом, это далеко не сумасброд, закупивший что-то плохого качества и теперь пытающийся это «спихнуть». Во многих случаях банкротами становятся в результате ошибок либо в изначальных бизнес-планах, либо ошибок, допущенных в процессе дальнейшего развития бизнеса (неудачное инвестирование, недооценённые риски, излишняя закредитованность и т.д.). Также причинами банкротств могут быть независящие от бизнесмена обстоятельства (глобальный экономический кризис, пандемия, стихийные бедствия и т. п.). То есть, нет никакой прямой взаимосвязи между банкротством и плохим качеством его имущества.

Само по себе имущество, оставшееся в собственности банкрота, может быть вполне хорошего качества и интересным для создания на его основе нового бизнеса. Хотя, конечно же, это не означает, что нужно «покупать, не глядя».

Как потенциальный покупатель, вы имеете полное право максимально тщательно изучить, осмотреть имущество, привлечь для осмотра своих специалистов.

Во всём этом вам также обязан помочь конкурсный управляющий. И никто вас не заставит покупать то, что вы не хотите, даже после длительного осмотра и изучения.

В то же время, только на торгах имуществом банкротов можно приобрести очень перспективный актив по цене, существенно ниже рыночной.

Миф 3: Покупать имущество банкротов — это сложно и долго.

На самом деле, это не сложнее, чем покупать что-то в интернет-магазине.

Зная ИНН банкрота, на сайте bankrot.fedresurs.ru можно легко найти ссылку на электронную торговую площадку, где проходят торги его имуществом, зарегистрироваться там и в указанную дату принять участие в торгах.

Единственное, что может усложнить этот процесс, это необходимость приобретения электронной цифровой подписи. Но, учитывая ту прибыль, которую может принести вам новый актив, потратиться на приобретение данной подписи может быть вполне целесообразно.

Кроме того, на сегодняшний день существует немало посредников (брокеров), которые могут помочь вам поучаствовать в торгах за небольшую комиссию. В этом случае вам самим не придётся регистрироваться на электронных торговых площадках и покупать электронную подпись.

Что касается длительности процесса, если вы участвуете на первых или повторных торгах (аукцион на повышение цены), то, как правило, с даты начала приёма заявок до даты торгов — всего 1 месяц. Если же вы участвуете в торгах посредством публичного предложения, то срок их завершения будет зависеть от вас: чем раньше вы подадите заявку, тем быстрее торги завершатся в вашу пользу (если никто в этот же период времени не подаст заявку с ценой, превышающей вашу).

После завершения торгов, срок подписания договора купли-продажи может занять не более 5 рабочих дней. А регистрация приобретённого у банкрота объекта недвижимости по срокам никак не будет отличаться от стандартных сроков такой регистрации. Снимать наложенные на объект недвижимости обременения в виде залога можно сразу после подписания договора купли-продажи и перечисления денежных средств продавцу, получив соответствующую справку от залогодержателя (как правило, от банка-залогодержателя получение такой справки не займёт более 5 рабочих дней).

Миф 4: Долги банкрота могут «перекинуться» на покупателя его имущества.

Это исключено. Долги банкрота ни при каких условиях не смогут стать долгами покупателя его имущества.

Даже если вы приобрели недвижимость, где есть долги по коммунальным платежам, то эти долги также остаются долгами банкрота и не могут стать вашими. В этом случае управляющая компания или компания, непосредственно предоставляющая коммунальные услуги, должна обращаться в суд с заявлением о включении своих требований к банкроту в реестр требований кредиторов. А вот получит ли она удовлетворение своих требований — это не проблема покупателя. Если все долги банкрота конкурсному управляющему погасить не удалось и все возможные мероприятия выполнены, то суд своим определением признает всю оставшуюся задолженность погашенной.

Таким образом, в любом случае вы покупаете имущество банкрота без какого-либо риска расплачиваться по его долгам. А в случае необоснованных претензий и требований со стороны третьих лиц, вы можете смело связываться с конкурсным управляющим и требовать, чтобы решение этого вопроса он взял на себя.

Миф 5: После покупки имущество останется в залоге у кредитора.

Этот миф не соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Согласно статье 352 Гражданского кодекса РФ, залог прекращается в том числе и в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

Таким образом, покупка имущества на торгах в процедуре банкротства является абсолютно законным основанием для прекращения залога.

В случае приобретения движимого имущества вы можете обратиться к бывшему залоговому кредитору за справкой о прекращении залога.

В случае приобретения недвижимого имущества вам или конкурсному управляющему придётся обратиться за такой справкой к бывшему залоговому кредитору, чтобы снять это обременение в регистрирующем органе.

Миф 6: Торги по банкротству – это «закрытое» мероприятие «для своих».

Как раз наоборот, участники банкротного процесса (конкурсный управляющий, кредиторы) стараются донести информацию о реализуемых активах как можно большему числу лиц, чтобы торги в итоге состоялись, и имущество было продано по наиболее выгодной цене.

Ещё раз подчеркну, что в настоящее время все процедуры банкротства в России – максимально прозрачные, и любое лицо вправе участвовать на торгах.

Как пример такого стремления к открытости и прозрачности процесса – интернет-платформа Сбера – Портал DA (ссылка – https://portal-da.ru), на которой размещаются все активы, находящиеся в залоге у банка и реализуемые с торгов. На этой платформе можно легко подобрать актив по желаемым параметрам. Здесь в данный момент продается более 9000 активов на сумму, превышающую 200 млрд. рублей. Абсолютно каждый может ознакомиться с описанием имущества, фотографиями объектов, получить консультацию по процедуре банкротства и участию в торгах, и сразу перейти на электронную торговую площадку.