Спрос уходит на восток? В Орске отмечают рост востребованности хорошего жилья

Стройка большая и маленькая

Оренбургская область, несмотря на пандемию, продолжает устанавливать строительные рекорды. В этом году планируется сдать под ключ новосёлам более 1,1 млн. квадратных метров жилья. Это действительно масштабная цифра: в лучшие советские годы, 1984-1986, когда активно застраивался Степной посёлок, микрорайоны МЖК и 18-й, в регионе сдавали лишь около 1,2 млн. кв. метров.

И всё бы ничего, но есть нюанс: в последнее десятилетие советской власти все эти новенькие квадратные метры более-менее равномерно возводились практически во всех городах региона. А с начала 2000-х практически 100% новостроек приходится только на город Оренбург. Как итог — накапливающийся перекос спроса и предложения в столице области и других её территориях.

Так, например, на сегодняшний день в Оренбуржье, по данным Единого реестра застройщиков, заложены либо находится в стадии завершения 33 многоквартирных дома. Но за пределами Оренбурга и пригородных посёлков вокруг областного центра — только одна 3-х этажка в Бугуруслане. Больше нового жилья нигде не закладывается.

Между тем, как показывает анализ риэлторов, спрос на качественные квартиры растёт в Орске, причём весьма активно. Так, с начала года на ряд объектов цены там подскочили на 10%, что вдвое-втрое опережает рост стоимости на рынке Оренбурга.

— Очень востребованными сейчас являются квартиры в микрорайонах Новый город, 6-й микрорайон, в районе Меридиана, в центре. Хорошие варианты улетают, как горячие пирожки. Оживление спроса сейчас наблюдаем значительное, после стагнации в предыдущий год — два — динамика заметная, — рассказывает риэлтор Наталья Ивлиева.

Конец депрессии?

С чем связан такой рост спроса — точного ответа нет. Орск — это промышленное сердце Оренбуржья, но в последние годы ситуация тут как раз с промышленностью — швах. Обанкротился крупнейший машиностроительный завод региона — ОРМЕТО-ЮУМЗ, встал легендарный завод холодильников, объявил о консервации Орский абразивный завод… И всё это — за последние 2-3 года.

Неудивительно, что из Орска массово уезжали специалисты, продавая квартиры. И рынок, конечно же, реагировал соответствующим образом. Но является ли обратный процесс роста стоимости и спроса маркером, что город выходит из депрессии и туда возвращаются люди?

— Вопрос о том, возвращаются ли люди в Орск, не мне надо задавать, а статистикам. Но вообще во время пандемии да, мы видели, что появились у нас запросы на покупку жилья от вернувшихся из Москвы и других городов. Когда всё закрыли — куда людям было деваться? А покупку оформляли потому, что цена аренды зачастую даже выше цены ипотечного платежа, — рассказывает риэлтор.

Тем более, что в Орске уровень цен заметно ниже, чем в Оренбурге. Например, за 1 миллион рублей можно купить в Новом городе вполне себе жилую «двушку». За 800 тысяч — «убитую», но всё-таки свою двухкомнатную квартиру. В столице региона за такие деньги разве что только комнату в обшарпанной общаге можно взять. Да и то — с трудом.

Впрочем, журналист Сергей Суханов полагает, что причиной роста спроса на рынке недвижимости может быть и другой, куда менее позитивный процесс — углубление разделения людей по уровню жизни и районам.

— Из промышленных, удалённых районов орчане перебираются в центр города, в более благополучные территории, где худо-бедно, но в последнее время идёт работа по улучшению городской среды, ремонтируются дороги и в целом всё выглядит неплохо. А вот окраинные районы, посёлки Победа, Мясокомбината, Биофабрика, Гудрон и т. д. — в ужасном состоянии.

Так что с одной стороны оживление жизни в Орске после депрессивных годов действительно есть — но далеко не везде.

Большой спрос формируют на жильё в столице Восточного Оренбуржья и граждане Казахстана, до которого орчанам — рукой подать. С учётом курсовой разницы (тенге не так быстро падает к доллару, как рубль) покупка недвижимости в Орске с перспективой оформления гражданства выглядит весьма привлекательно. Плюс возможность получить образование для детей. Орские учебные заведения, особенно по востребованным специальностям, таким, как нефтегазодобыча и переработка углеводородов, на добрую четверть сейчас заполнены именно студентами (причём платными) из соседнего государства.

Оренбургская стагнация

А вот рынок недвижимости в Оренбурге в этом году находится в стагнации. По словам совладельца компании по торговле недвижимостью ТВЕ-Риелт Виктора Горшенева, раскачать продажи не удаётся ни низкими ставками по ипотеке, ни активным продвижением онлайн-услуг.

— Осень у нас вообще традиционное время для оживления рынка, количество сделок с окончанием лета обычно возрастает на 30-40%. Но не в этом году. Стагнация, начавшаяся после пандемии, не прекратилась и сейчас. Продаж очень мало, соответственно, цены не растут. Разве что на ликвидные новостройки — однушки и квартиры-студии цены подросли на 3 — максимум 5%. Вторичный же рынок и вовсе стоит.

В отличие от Орска, Оренбург уже явно «перекормлен» предложениями вполне приличного жилья. При этом собственники выставляют ценники очень высокие и не соответствующие уже нынешнему положению.

— С 2015 года стоимость вторичного жилья медленно снижалась. И психологически продавцу сегодня сложно выставить цену ниже, чем она была на момент покупки. Ну то есть в 2014 году ты покупал, допустим, однокомнатную квартиру на этапе котлована за 1 млн. 700 тысяч, а сейчас её продать можно тоже за эти же 1,7 млн. И это с учётом уже сделанного хорошего ремонта. Конечно, люди выставляют ценник в 2 — 2,1 млн — но никто не берёт, — объясняет эксперт.

Означает ли теперь это, что застройщики обратят внимание на рынки других городов области? Которые ранее вообще выпадали из их поля зрения? Эксперт считает, что это вопрос неоднозначный. Всё-таки в том же Орске квартиры привлекают в первую очередь своей дешевизной, и зачастую используются как средство вложения денег материнского капитала. Это в Оренбурге за 600 тысяч ты ничего путного не купишь, а в Орске можно найти пусть и убитую, но отдельную «однушку».

Новое жильё по такой цене никто строить не будет — затраты слишком велики. Но тенденция оживления рынков недвижимости именно в малых городах — да, она очевидна. Хотя радоваться тому, что период «восточной депрессии» закончился периодом восстановления ещё рано.