Неподъёмная ипотека: как не лишиться квартиры, если есть проблемы с банком?

Увольнение с работы, болезнь или сложные жизненные обстоятельства могут сделать просто невозможными регулярные ипотечные платежи. Мы расскажем, что нужно делать, чтобы не лишиться своего жилья.

Рубль пишем – пять взаймы

История ипотечного кредитования как массового продукта берёт своё начало 16 июня 1998 года. Именно 20 лет назад был принят федеральный закон №102, определивший основные параметры этого необычного на тот момент вида личного кредитования.

В первый год работы закона по всей России было выдано менее полутысячи жилищных займов. Процентные ставки составляли около 20% годовых при сроках в 10 - 15 лет. Но даже на таких условиях многие просто не успели воспользоваться новым инструментом - всего через два месяца, 17 августа 1998 года, грянул «чёрный четверг». Рубль обвалился более чем в три раза, Россия объявила технический дефолт, а банки фактически остановили всякое кредитование населения и предприятий.

За два прошедших десятилетия ситуация и в стране, и в экономике поменялась кардинально. Сегодня инфляция показывает минимальное за всю новейшую историю значение, соответственно на историческом минимуме и проценты за пользование ипотекой. Таким предложением не преминуло воспользоваться и население: в целом по России за 2017 год было выдано без малого 1,1 миллиона ипотечных жилищных кредитов на сумму более 2 триллионов рублей. При этом средневзвешенная процентная ставка составляет 10,64%, а по новым кредитам, выдаваемым с января 2018-го, она уже достигла однозначного значения и составляет около 9,7%

Оренбуржье не отстаёт от общефедеральных трендов, более того – мы в числе лидеров по относительным ипотечным объёмам (если оценивать в пересчёте на 1000 жителей). Так, только за прошлый 2017 год оренбуржцы оформили 15 тысяч жилищных займов на 20 миллиардов рублей – каждый пятый заёмный рубль как раз пришёлся на ипотеку. Всего же число «ипотечников» в области уже перевалило за 80 тысяч.

- В четвертом квартале прошлого года ставки по долгосрочным кредитам населению достигли исторических минимумов благодаря низкой инфляции и уменьшению ключевой ставки Банка России. Большую роль в этом также сыграл высокий уровень конкуренции на рынке банковских услуг, - пояснили в пресс-службе ЦБ изданию RostovGazeta.ru со ссылкой на данные очередного выпуска информационно-аналитического материала "Условия банковского кредитования".

- В настоящее время в банках наблюдается повышенный спрос на долгосрочные ипотечные и потребительские кредиты, а также на рефинансирование существующей кредитной задолженности. Сложившиеся ценовые условия на рынке дают заемщикам хороший шанс снизить текущие процентные платежи по кредиту и уменьшить тем самым долговую нагрузку. Для банков программы рефинансирования также выгодны. За счет них кредитные организации могут расширить свою клиентскую базу, привлекая заемщиков с положительной кредитной историей, - отмечают в пресс-службе ЦБ.

В неоплатном долгу

К сожалению, в ипотечной статистике есть и отнюдь не радужные цифры. Так, в нашем регионе, по данным Уральского главного управления Центрального банка РФ по Оренбургской области, на начало 2018 года 7,7% кредитов на сумму около 12 миллиардов рублей оказались "токсичными", то есть люди по ним не рассчитываются 6 месяцев и более. Свыше 13 тысяч оренбургских заёмщиков вообще потенциальные банкроты: Национальное бюро кредитных историй весьма скептически оценивает их шансы на скорое выползание из долговой ямы.

Впрочем нужно отметить: среди общей массы "просрочников" тех, кто не исполняет обязательства именно по жилищным займам, немного.

- Ипотека – это «длинный» и, как правило, общесемейный проект. Решение редко принимается только одним заёмщиком, поэтому спонтанно, необдуманно такие кредиты не оформляют. Да и банки строже и дольше анализируют данные заёмщика. В конце концов, это же не моментальный заём на новый смартфон или сапоги у кассы магазина! объясняет экономический обозреватель Елена Самойлова.

Тем не менее ситуации с просрочкой бывают и у держателей ипотеки. Если так сложились обстоятельства, что денег реально не хватает тянуть заём, то первое, чего не стоит делать, – это откладывать вопрос решения проблемы на потом, и дожидаться, когда на порог нагрянут судебные приставы.

Оцените свои возможности объективно и если видите, что улучшения в ближайшее время не будет, лучше сразу обратитесь в банк. В этом случае есть шанс совместными усилиями найти решение, как гасить задолженность дальше.

Впрочем, помните: банк имеет право пойти вам навстречу и дать «ипотечные каникулы», но делать этого отнюдь не обязан. Ваша задача – убедить кредитора, что трудности – временные и ему выгоднее всё-таки пойти на «передышку», нежели чем потерять отнюдь не безнадёжного клиента насовсем.

И ещё, начиная переговоры, учтите – вам никто ничего не обязан. Государство не стает гасить за вас долг. Халявы не будет.

Отсрочка или рассрочка?

Теоретически банк может предложить несколько путей выхода из сложившейся ситуации. Наиболее вероятный – рассрочка: заёмщику предложат пересмотреть условия и удлинить срок кредитования. В этом случае ежемесячный платёж станет меньше.

Однако не всегда такой вариант возможен; например, если заёмщик уже не будет проходить по предельному возрасту или проблемы с займом возникли в самом начале платежей.

Второй вариант – отсрочка, или «кредитные каникулы». Однако и в этом случае, скорее всего, банки предложат платить хотя бы проценты, а они в случае с ипотекой по аннуитетной схеме, на начальном этапе обслуживания займа могут быть весьма значительными. Но даже если удастся договориться на 3 - 4 месяца о полной приостановке выплат, учтите, что после окончания «каникул» платёж вырастет, ведь нужно будет навёрстывать упущенное.

Банк может и совсем не пойти навстречу. Тогда придется брать новые займы в других финансовых учреждениях или же продавать квартиру. Однако и то и другое лучше всего сделать на этапе, когда еще нет просроченной задолженности.

А если банкротство?

Совсем новая для нашей страны и общества процедура банкротства физических лиц открывает ещё один путь решения проблем с банками. Но обманываться тут не нужно: объявление себя финансово несостоятельным хоть и помогает сбросить бремя текущих долгов, тем не менее не освобождает от них полностью.

Мы уже говорили выше: чтобы стать банкротом, гражданин должен иметь просроченную на 3 месяца задолженность на сумму от 500 тысяч рублей. Сама процедура подразумевает судебный процесс, в ходе которого всё имущество (за исключением предназначенного для личного пользования) будет выставлено на торги и уйдёт с молотка. В том числе и ипотечная квартира.

Придется также оплатить и услуги финансового управляющего, который будет улаживать все юридические вопросы с кредиторами. В среднем процедура банкротства может обойтись в 40 - 50 тысяч рублей. И хотя после её завершения человек остаётся финансово чистым, кредитная история будет испорчена как минимум на пять лет.

«Спишем долг, обманем банки…»

А как относится к многочисленным компаниям и «консультантам», которые обещают за небольшие деньги решить все ваши кредитно-финансовые проблемы? Объявлениями о подобных услугах пестрит Интернет и автобусные остановки. Рассчитаны они на отчаявшихся должников, которые готовы на все, лишь бы избавиться от кредитного бремени. Но не задумывались ли вы над тем, что мотивирует авторов таких объявлений прийти на помощь заемщику? На чем они зарабатывают? И в чем их интерес?

- Хотелось бы предостеречь заемщика, которому некая неподнадзорная Банку России организация предлагает рефинансирование его кредитов, от возможных мошеннических действий. Особенно в том случае, если для получения рефинансирования компания запрашивает взнос или уплату иных "пошлин". Скорее всего, вы имеете дело с так называемыми "раздолжнителями".

Итогом взаимодействия с ними станет расставание с некоторой суммой денег, при этом ваши долги останутся при вас и даже вырастут в объеме за счет новых пеней за просрочку", - предостерег россиян руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута.

По его словам, схемы бывают совершенно разные, но некоторые из них давно известны Банку России.

• «Берём долги на себя».

По этой схеме вы нанимаете юриста и заключаете с ним договор, что всё общение с коллекторами он берёт на себя. Да, вас могут не беспокоить какое-то время, но это не означает, что о долгах забыли. Штрафы и пени продолжают расти.

• «Сутяжник»

За определённую сумму юридическая фирма начинает «заматывать» банк исками от вашего имени, придираясь к каждой мелочи. Это позволит в лучшем случае выиграть несколько месяцев. В худшем – к вашим долгам по кредиту прибавятся и солидные судебные издержки. Но при любом сценарии долг продолжает расти, а кредитная история портится.

• «Пирамида»

Вам предлагают найти ещё 15 - 20% от суммы долга и вложить их в супервыгодные финансовые инструменты. Проценты по ним и помогут погасить кредит. Это – классическая пирамида: ни денег, ни облегчения долга вы не увидите.

- Как правило, пытаясь обмануть банк, горе-заемщики только ухудшают свое и без того бедственное положение, полагает Мамута.

По его словам, пользуясь безысходным положением заемщиков, мошенники обещают законным способом избавить человека от долгов, на деле же только сильнее закапывают наивного заемщика в долговую яму, скрываясь с его, возможно, последними деньгами.

- После кризиса 2008 года, когда у многих возникли серьёзные проблемы с обслуживанием кредитов, в Оренбурге был настоящий бум на фирмы-«раздолжнители», - вспоминает юрист Олег Валевский. – За вознаграждение доморощенные адвокаты в спешке переписывали имущество должников на родных, выпускали от его имени векселя-расписки, сутяжничали с судебными приставами и даже стряпали фиктивные уголовные дела… Результат в итоге нулевой: люди, не сумевшие напрямую договориться с банками, до сих пор под пятой коллекторов и приставов. Они не могут завести банковскую карту, оформить на себя имущество, выехать за границу. Даже на работу толком их не берут – ну какому предприятию понравится, что через пару недель после приёма такого работника бухгалтерию и отдел кадров начнут шерстить и доставать неприятными звонками «безопасники» и судебные исполнители? Единственный выход – идти с повинной головой в банк и начать понемногу гасить долг.

Снижаем ставки!

Вместо того чтобы искать пути, как избавиться от долгов, попробуйте обратиться в банк и легально снизить процент по кредиту. Мамута считает, что сейчас для этого самое подходящее время.

- Многие банки предлагают рефинансировать ипотечный кредит. По сути, это оформление нового, более выгодного займа для погашения уже существующего, - поясняет он. По его словам, для заемщика это выгодно уже в том случае, когда новая процентная ставка ниже хотя бы на один процентный пункт.

Чтобы воспользоваться этой услугой, заемщику необходимо подать заявление в банк, собрать пакет документов на себя, на квартиру, в том числе заказав новую оценку недвижимости. Стоимость такой услуги составляет в среднем около 10 тысяч рублей, на переоформление может уйти один-два месяца.

Правда, есть и нюансы. Рефинансирование повлечёт за собой и переоформление договоров страхования имущества и жизни. Особенно если кредит под низкую процентную ставку вы оформляете в другом банке. Это тоже дополнительные затраты, и немаленькие.

Квартира за процент

Оформить ипотеку сегодня можно и в микрофинансовой организации (например, в кредитном потребительском кооперативе). Закон не запрещает им выдавать займы под залог жилья, и в последнее время они стали полноценными участниками ипотечного рынка.

Но здесь нужно быть втройне осторожнее.

Всё чаще под видом МФО используются полумошенничекие схемы, должникам прописывая кабальные условия, гигантские пени и штрафы в договоре. Главная цель в этом случае – попросту забрать вашу квартиру за долги.

И доказать свою правоту впоследствии практически невозможно.

- К сожалению, в настоящее время Законом "Об ипотеке" не установлен перечень организаций, которые имеют исключительное право на заключение договоров займа с обеспечением в виде ипотеки, а также нет требований к наличию специального статуса или лицензии на такую деятельность. И это открывает возможности для разного рода мошенников, которые объявляют себя финансовыми организациями, но при этом таковыми не являются, - отмечает Мамута.

По его словам, в настоящее время Банк России и Минфин РФ разработали поправки в законодательство, которые позволят строго ограничить круг лиц, имеющих право выдавать ипотечные займы и кредиты, – это будут исключительно поднадзорные Банку России организации и организации, определенные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Эта мера, по мнению Мамуты, исключит возможность появления на рынке квартирных мошенников.