Жильё в ипотеку: инструкция к безопасному применению

Год, удачный для займа.

Оренбуржье - исторически регион с очень развитым уровнем ипотечного кредитования. Первые жилищные займы у нас начали оформлять ещё в 1996 году, и фактически «обкатывалась» так называемая канадская ипотечная схема, ставшая основной для России. В 2000 году ежегодно в области банки выдавали уже 2000 жилищных займов, а в 2008 – уже более 10 тысяч.

Кризис 2008, а затем 2014-го несколько охладил темпы развития этого вида кредитования, но зато уже в 2017-м ипотека побила все предыдущие рекорды. Так, с января по декабрь 2017-го более 18 тысяч человек купили себе жильё в кредит, заняв в банках региона на эти цели более 25 миллиардов рублей, сообщают в отделении по Оренбургской области Уральского главного Управления ЦБ РФ. В 2018-м ожидается ещё более значительный рост: по словам экспертов, в стране снижается инфляция, у людей возникает уверенность в стабильности своего будущего, стабильности в экономике. Это один из показателей того, что люди смелее стали брать деньги в долг.

- Сегодня в Оренбуржье по ипотечным схемам покупают 9 квартир из 10, комментирует специалист по работе с недвижимостью Виктор Горшенев.

– За последние годы рост – стремительный. Объясняется это не только снижением ипотечных ставок с почти 14% годовых до 9,2-9,5%(хотя и этот фактор тоже важен). Мы видим, что хорошо работают и государственные программы – материнский капитал, например, и другие социальные льготы, «завязанные» на ипотеку. В итоге заём оформляют даже в том случае, когда хватает и наличных средств на покупку квартиры – чтобы не потерять выплаты «от казны».

Проект на всю жизнь.

Впрочем, в подавляющем большинстве случаев ипотечный кредит всё-таки берут семьи, которым имеющихся накоплений на полную оплату недвижимости не хватает. И оформляют этот заём на долгий срок – минимум 15-20 лет. Фактически – на всю активную часть жизни. Правда, по данным экспертов агентств недвижимости, средний срок «держания» кредита в Оренбурге составляет около 9 лет. Именно за такой период времени среднестатистический покупатель или досрочно гасит заём, или продаёт квартиру, закрывая обязательства перед банком. Но, как правило, поступают так для того, чтобы взять новую ипотеку – на лучших условиях, финансовых или жилищных.

Тем не менее, за годы ипотечных выплат в жизни человека может произойти всё что угодно. Самые частые ситуации – увольнение. Хорошо, если человек находит новую работу сразу. Но если поиск затягивается на несколько месяцев, а в этот период надо семью кормить и ипотеку оплачивать? Руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута на этот случай рекомендует иметь «подушку безопасности». Оптимальным эксперт считает семейный «резервный фонд» в сумме, чтобы его запаса хватило на выплату ипотеки был хотя бы на полгода.

- Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьёй в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк окажется вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях, - советует Михаил Мамута информационному агентству Bel.ru

Чтобы желания совпадали с возможностями.

Прежде чем отправиться оформлять ипотеку в банк, посчитайте, готовы ли вы к такому долгосрочному проекту. Для этого пару месяцев ведите учёт доходов и расходов, чтобы элементарно понять, сколько и на что тратите. Сегодня для этого есть удобные программы для смартфонов, а кроме того, помочь вам помогут советы от Банка России.

Когда суммировали все расходы в месяц, прибавьте ещё 10 – 20%. Это ежемесячная плата за разовые покупки в течение года (например, поездка в отпуск или внеплановая покупка ноутбука – техника имеет свойство ломаться в самый неподходящий момент).

Посчитали? Теперь прикиньте, сколько вы в месяц зарабатываете. Если за минусом расходов «на руках» остаётся ещё сумма, достаточная для ипотечного платежа – можно идти в банк и подбирать будущую квартиру.

Однако не торопитесь хвататься за первое же попавшееся предложение. Сначала оцените рынок в целом, посмотрите различные варианты.

Помните, первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости жилья. В принципе, сегодня некоторые банки разрешают и 10%-ную «первоначалку», но в этом случае будет выше процентная ставка и, соответственно, платёж. Кроме того, при низком первоначальном взносе резко возрастает вероятность отказа.

Эксперты советуют попробовать пожить пожить несколько месяцев, как будто у вас уже есть ипотека. Откладывайте ту сумму, которую должны будете отдавать банку. Если комфортно, оформляйте кредит. Если нервничаете и голодаете, – снижайте запросы, увеличивайте доходы или пока откажитесь от покупки. Стратегия накопления – беспроигрышная. Даже если не будете брать ипотеку, накопите приличную сумму на что-нибудь другое. А если соберётесь – увеличите первоначальный взнос.

И помните: границей комфортных ежемесячных платежей специалисты считают планку в 30% от доходов семьи. То есть, например, если супруг зарабатывает 40 тысяч рублей, а супруга – 20 тысяч, «потолок» платежа – 20 тысяч, не больше. Не рекомендуется закладывать в расчёт доходов премии и бонусы – в кризисных ситуациях работодатель их сократит в первую очередь, а вы получите непосильную ипотеку.

Из съёмной квартиры – в ипотечную.

Очень часто ипотечной квартире предшествует длительная аренда жилья. И для многих семей обретение, наконец, «своего угла» - настоящее счастье.

- Мы с супругом шесть лет мотались по съёмным квартирам, толком не было ни хорошей мебели, ни бытовой техники. За эти годы пережили четыре переезда! И когда, наконец, смогли оформить ипотеку на свою первую однокомнатую квартиру – счастью не было предела! - рассказывает оренбурженка Татьяна. - Платёж банку, правда, был больше, чем за съём: раньше мы отдавали вместе с коммуналкой по 10-11 тысяч, а ипотека обходится в 13 тыс. (плюс услуги ЖКХ ещё около 2000 в месяц). Квартира новая, требовался ремонт, и снова пришлось брать кредит – 180 тысяч, а это по 6000 в месяц платить. В итоге при наших с мужем доходах в 50 тысяч сейчас 21 тысяча уходит на обязательные платежи. Приходится, конечно, подтянуть пояса – ни о каком отпуске на море в ближайшие года даже не мечтаем, планы завести ребёнка тоже приходится пока отложить – по крайней мере, до тех пор, как не выплатим заём на ремонт. Но лучше уж так, чем опять сидеть на чемоданах в чужой квартире и ждать, когда тебя хозяева попросят на выход: в этом месяце или под Новый год.

Кстати, специалисты считают весьма разумным именно такой подход к планированию финансов – с учётом возможного прибавления в семействе. Обязательно нужно учесть этот нюанс при оформлении ипотеки, чтобы потом не оказаться совсем без денег.

Неверной считают опытные финансисты стратегию, когда квартира покупается в долг на последние деньги, чтобы «сразу и навсегда»:

- Когда мы с супругом решили оформить ипотеку, то позиция была такая: и «однушка», и «двушка» - это всё проходные, временные варианты. Купишь сейчас, сэкономив – так потом всё равно продавать и вкладывать в просторную «трёшку», - рассказывает жительница областного центра Александра. - Потому и взяли сразу максимум, на всю жизнь. Думали – потихоньку доделаем ремонт, приведём всё в порядок. Зарплата на двоих у нас неплохая 60-70 тысяч в месяц. Платёж банку на трёхкомнатную квартиру в новом доме составил 35 тысяч. Апартаменты большие, 110 квадратных метров, большой оказался и коммунальный счёт – 6500 рублей, и это ещё без учёта интернета, кабельного ТВ и охраны-консьержки.

На жизнь нам оставалось 25 тысяч в месяц, и всё валилось из рук! Вроде и зарабатываем, а денег постоянно нет. Ремонт начать толком не могли, жили буквально в черновых комнатах. Кое-как отделали зал и половину ванной на средства, что дали родители, и всё… В итоге решили всё-таки выставить на продажу свои «апартаменты», но реализовать такую большую квартиру сейчас очень сложно! За полгода приходили буквально пять-шесть покупателей, да и те, видимо, подставные, из агентств. Решили, что возьмём что-нибудь попроще на окраине, уже готовое, с отделкой – а то я так устала от грязи и голого бетона…

Гасим досрочно.

Мы уже говорили выше, что в среднем оренбуржцы гасят ипотеку за 8-9 лет. Общероссийская статистика ещё более оптимистична: при среднем сроке займа в 15 лет, отдают в основном за 7. Большая часть заёмщиков почти каждый месяц платит больше, чем требуется по графику.

Эта стратегия и психологически комфортнее и рациональнее. Каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии 3-4 рублей в дальнейшем.

Но учтите: досрочное погашение нельзя «отмотать взад». Если изменились ваши доходы, то идти в банк с предложением «я же раньше платил больше, давайте теперь сделаем каникулы» бессмысленно.

Есть ещё один вариант – рефинансирование. Он подходит тем, кто брал ипотеку в годы финансовой турбулентности под высокий процент. Сегодня банки готовы выдать заём под 9,5-10% годовых, а снижение на 3-4 процентных пункта принесёт вам существенную экономию платежа.

Однако и тут есть нюансы. Рефинансирование, по сути, будет новым кредитом – а значит, заново придётся собирать пакет документов и, скорее всего, переоформлять страховые полисы жизни заёмщика и на объект недвижимости. Если остаток ипотечного кредита небольшой – 300-400 тысяч рублей – рефинансирование может быть попросту невыгодно. Обязательно посчитайте всё с банковскими и страховыми специалистами.

Главное – не прятаться.

Предоставление платёжных каникул в нашей стране только формируется, однако не стоит прятаться от банка, если у вас пропали доходы. В этой ситуации лучше сразу обратиться к своему кредитору и обсудить возможное изменение графика платежей. Если банк сочтёт проблему объективной, есть шанс на какой-то период снизить размер ежемесячных платежей. Но обольщаться не стоит: за временное снижение суммы взноса придётся расплачиваться повышенным платежом в будущем, потому его надо сопоставить с оценкой своих будущих доходов.

Возвращаем налоги!

Любой россиянин, купив жильё, раз в жизни имеет право оформить имущественный налоговый вычет. По закону государство обязуется вернуть 13% от цены приобретённой недвижимости. Тот самый подоходный налог, который ежемесячно удерживается у нас из зарплаты. Но есть ограничение: размер вычета на покупку жилья составляет максимум 2 млн. рублей. Значит, получить на руки мы можем 260 тысяч.

К слову, вычет – не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Льгота распространяется на уплаченные проценты по кредиту. Для понимания: ежемесячный платеж разбит на две части – тело кредита и проценты по нему. Так вот, 13% от суммы уплаченных процентов государство вернёт. Для этого нужно взять выписку из банка по итогам года и предоставить её в налоговую инспекцию.