И тебя обсчитают! Во сколько выльется новый налог на имущество оренбуржцев

Рынок вместо "инвентарки"

Не влезая в сложные налогово-бухгалтерские дебри, "на пальцах" новую систему можно объяснить так: если раньше собственники квартир, дач, гаражей и прочего недвижимого имущества платили за него, исходя из инвентаризационной цены, то с 1 января 2018-го платят по кадастровой (то есть фактически - рыночной) стоимости. И хотя новые налоговые правила действуют уже почти полгода, оценивать все "прелести" новой системы мы начнём лишь будущей весной, когда на дом придут первые квитанции из ФНС.

Прежде инвентаризационная стоимость имущества рассчитывалась по довольно сложным формулам, включающим в себя амортизацию (износ), время постройки, тип объекта и т. д. Главное - для оценки применялись старые таблицы, родом ещё из 90-х.

Благодаря этому инвентаризационная цена, к примеру, старой "хрущёвки" в центре Оренбурга могла составлять смешные суммы в 70 - 80 тысяч рублей. Соответственно и налог с неё был в буквальном смысле копеечный.

Справедливости ради, государство особо и не заморачивалось с взысканием таких крошечных сумм - на бумагу больше потратишь, чем получишь в итоге.

Начиная с 2012 года ситуация стала меняться кардинально. Вместо "инвентарки" имущество стали оценивать по его кадастровой стоимости (КС), а это фактически рыночная цена. Та же "хрущёвка" в выгодном месте по КС стоит уже добрых полтора миллиона, и налог за неё получается соответственно в десятки раз больше.

Внедрению новой фискальной схемы долгое время мешало отсутствие кадастра, проще говоря, прежде чем выставить налог, нужно оценить имущество в соответствии с рынком. Дело это непростое - в Оренбуржье более 20 тысяч только многоквартирных домов, в которых более четверти миллиона квартир. А уж сколько гаражей, дачных "фазенд" и саманных "коттеджей" - и вовсе толком никто не знал. Вот и получалось, что часть регионов перешли на КС в пилотном режиме чуть раньше (проведя оценку), часть чуть позже. В нашей области, как было сказано выше, схема заработала с 1 января 2018-го.

Цена вопроса

Сегодня любой собственник без особого труда может узнать кадастровую стоимость своего объекта недвижимости и сумму налога, которую придётся отдать в казну за год. На сайте Федеральной налоговой службы есть соответствующий интерактивный сервис: единственное, чтобы им воспользоваться, нужно ввести кадастровый номер объекта (он обозначен в свидетельстве о праве собственности и имеет вид набора цифр, разделённых двоеточием, типа 56:44:0219003:3).

В относительных цифрах рост налогового платежа просто гигантский: в 20 - 30 раз! И действительно, по инвентаризационной оценке годовой налог в 20 - 30 рублей прежде был делом обычным, теперь суммы придут гораздо более существенные. Так, средняя "панелька" в Степном посёлке Оренбурга в год обойдётся в 600 - 700 рублей, более просторная и престижная квартира в центре - в 1000 - 1200.

Предусмотрены и налоговые льготы (вычеты). Так, из расчётной базы исключаются:

- 10 кв. м, если вы владеете комнатой;

- 20 кв. м. - если квартирой;

- 50 кв. м. - если жилым домом.

Если речь идёт о едином недвижимом комплексе с жильём, например, это жилая дача с пристроенными гаражом, сараем и баней, то из налоговой базы вычитается 1 млн рублей и лишь на остаток начисляются фискальные суммы.

Более того, сейчас идёт переходный период, подразумевающий постепенный рост налоговых платежей, по 20% в год. Так, за 2018-й мы заплатим лишь 20% от полной суммы налога, за 2019-й - 40% и так далее, до выхода на 100-процентную оплату.

Облава на подпольного миллионера

Тем не менее для владельцев дорогой недвижимости новый налог обернётся немалыми суммами. В частности, собственники больших коттеджей, пусть даже и частично не введённых в эксплуатацию, рискуют ежегодно отдавать за свои "хоромы" по 40 - 50 тысяч рублей. Некоторые уже сегодня озаботились тем, чтобы снизить кадастровую стоимость своей недвижимости, чтобы платить меньше.

- Совсем недавно к нам обратилась хозяйка дома площадью в 600 квадратных метров, просит провести экспертизу и переоценку имущества. Объясняет, что дом-то большой, но второй этаж и мансарда нежилые, там нет ремонта, отопления, а она живёт только на первом этаже, - рассказывает директор экспертно-аналитического департамента Союза ТПП Оренбургской области Вячеслав Желанов.

Однако просто так вычеркнуть одну стоимость и вписать в кадастр другую невозможно. Оценку производит специализированная организация по заказу муниципальных властей. Чтобы оспорить стоимость, придётся заказывать и оплачивать недешёвую экспертизу, а затем обращаться в суд.

- Массового спроса на переоценку пока нет, в неделю обращаются 10 - 15 человек, да и то в основном за переоценкой крупных земельных участков, - объясняет Желанов. - Наш опыт работы показывает, что в части объектов недвижимости данные кадастра достаточно точны, значительных расхождений с реальной рыночной стоимостью очень мало.

Заказывать же экспертизу за 30 тысяч рублей, чтобы получить уменьшение налога на 200 рублей никакого смысла нет. Тем более что в кадастр должны постоянно вносится новые данные о цене объектов недвижимости - не чаще чем раз в 3 года и не реже чем раз в 5 лет.

Дачные олигархи

Бывают, впрочем, с оценкой и довольно серьёзные накладки, причём в больших масштабах. Так, несколько лет назад более тысячи дачников массива "Ростоши-1" в пригороде Оренбурга получили документы об оценке их земли. Оказалось, что загородные "фазенды" по пять-десять соток стоят от 600 тысяч до 2,7 млн рублей. Большие деньги, если учесть, что реально землю там готовы были купить тогда от силы за 100 - 150 тысяч рублей.

Вслед за оценкой пришли и налоги - в сто раз больше, чем год назад. Председатели СНТ по требованию разгневанных дачников обратились в администрацию города, но там лишь развели руками: именно в такую сумму дачи оценила фирма, выигравшая контракт на эту услугу на тендере. Ни глава города, ни депутаты не могут теперь просто взять и выбросить эти результаты, максимум, что возможно, - это снизить коэффициент для расчёта налога, а пенсионерам дать льготу.

Садоводы уверены, что фирма-бракодел, когда проводила оценку, просто перепутала элитный коттеджный посёлок Ростоши с одноимённым дачным массивом. На ортофотоплане, который сделал подрядчик, действительно сложно разобрать, где что находится. А оценить объекты на месте оценщики не потрудились. Они, скорее всего, забрав контракт в Москву, и вовсе в дачных "Ростошах" не появлялись...

Тогда ситуацию с дачниками удалось нивелировать, заказав новую оценку, но нет гарантии, что нечто подобное не всплывёт с другими объектами недвижимости. Ведь оценка их стоимости тоже проводилась, что называется, в автоматическом режиме - все 250 тысяч квартир и других строений в области лично обойти кадастровым инженерам и оценщикам за несколько месяцев физически невозможно.

Отложенный ажиотаж

В целом эксперты говорят о невысокой активности людей в части выяснения цены своей недвижимости и будущих сумм налогов.

- Было некоторое оживление в ноябре-декабре прошлого года, но люди в основном шли для оформления своих земельных участков, - рассказывает оренбургский кадастровый инженер Алексей Похлебухин. - Дело в том, что с 2018 года нельзя проводить никакие сделки с землёй, если участок не выделен, не определены его координаты. Что же касается переоценки, то такие обращения тоже были, но сравнительно немного. Думаю, что люди пока просто не получили налоговых уведомлений.

Ажиотаж, полагают эксперты, начнётся позже, во второй половине года, когда будут "подпирать" сроки. И именно в последний момент все и кинутся "что-то с кем-то решать".

В целом для большинства горожан налоговые суммы за недвижимость окажутся невысокими. Однако, как было сказано выше, ежегодно они будут расти на 20%. Не исключены и ошибки, исправлять которые окажется слишком дорого и хлопотно для простого гражданина. Так, работа кадастрового инженера будет стоить 20 - 30 тысяч рублей, плюс судебные издержки. Затевать тяжбу имеет смысл, если эти суммы "отобьются" потом выгодой от уменьшенного налога. А в случае с простой городской квартирой или дачей экономия 200 рублей в год - это явно не тот повод, чтобы идти против налоговой системы.