Просто об эскроу: плюсы и минусы новой схемы покупки квартир в многоэтажках

Просто об эскроу: плюсы и минусы новой схемы покупки квартир в многоэтажках
Карточки

29 октября 2018, 09:06
Фото: orenburg.new-stroyka.ru
На строительном рынке России идут кардинальные перемены. Прежняя "долевая" схема продажи квартир в новостройках, которая использовалась более 25 лет, в ближайшее время станет достоянием истории. Взамен формируется новая - с использованием особых банковских счетов-эскроу.
На днях был подписан первый в Оренбургской области договор об открытии кредитной линии между Сбербанком и девелоперской компанией ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой» для строительства микрокрайона «Дубки». Это и есть начало работы по схеме эскроу. В чём она заключается, какие нюансы и возможности открывает как для застройщиков, так и для покупателей квартир? Подробнее об этом - в нашем материале.
"Долёвка", гуд бай...

85% новостроек, возведённых в Оренбурге, были построены по классической и самой распространённой у нас в стране долевой схемой финансирования.

Её суть проста: не успеет рабочий ещё воткнуть лом в землю на участке будущей стройки, как отдел продаж компании-застройщика уже начинает продажу квартир. Ещё только застывает бетон на фундаменте, а в доме уже половина (пока ещё не существующих) квартир проданы.

На деньги, поступающие от покупателей, стройка, собственно, и продолжается. А будущие новосёлы становятся ДОЛЬЩИКАМИ — то есть купившими право на долю в объекте.

Риск - дело (не)благородное?

Плюсы долевой схемы очевидны: дом фактически можно начать строить, не имея серьёзных финансовых резервов. А на этапе котлована квартиры оказываются гораздо дешевле, чем к моменту почти полной готовности объекта. Кто первый рискнул и успел - тот и в выигрыше.

Но есть и существенные минусы. Недобросовестный застройщик, субподрядчик, либо безграмотный бизнес-план могут оставить людей один на один с грудой бетонных плит и торчащей арматуры недостроя. А поскольку денег уже нет, все потрачены - шансов на благополучное разрешение ситуации мало.

Что такое эскроу-счёт?

Проблемы обманутых дольщиков оказались настолько существенными, что государство в прошлом году решило перейти на новую схему финансирования при возведении новостроек посредством банковских эксроу-счетов.

С английского слово escrow (эскроу) на русский можно приблизительно перевести как "вклад", "депозит". Только в отличие от классического банковского вклада эскроу-счёт предназначен не для приумножения денег, а для их сбережения (депонирования).

Как это работает?

1. Покупатель подписывает договор с застройщиком и переводит деньги в банк.

2. Эти средства поступают не застройщику, а на особый эскроу-счёт в банке. Там они лежат неприкосновенными до тех пор, пока покупатель не получит ключи от своей новой, полностью готовой квартиры.

3. Застройщик не имеет доступа к эскроу-счёту до тех пор, пока полностью не сдаст дом и не закроет свои обязательства по договорам. Только после этого счёт разблокируется и средства перечисляются строителям.

А на какие деньги строить?!

Внимательный читатель спросит: но если деньги заблокированы, то на какие средства возводится дом? Ответ прост: банк выдаёт кредит, обеспечением которого как раз и являются суммы на эскроу-счёте. Как только дом сдан, кредит будет погашен, а прибыль застройщик заберёт себе.

Самым главным плюсом этой схемы является полная защита покупателя: ни копейки его денег не пропадёт, даже если дом так и не будет достроен в срок. Эскроу-счёт — такая же надёжная защита, как если бы вся сумма была "замурована" в стальной банковский сейф до момента получения ключей счастливыми новосёлами.

Когда вступают в силу изменения?

В 2018 году на рынке работают параллельно две схемы — и долевая, и эскроу. Те застройщики, которые начали объекты до 1 июля 2018-го, могут продавать их по-старинке.

Но с 1 июля 2019 года "долёвка" полностью уходит в прошлое. Остаётся только полностью защищённая схема продаж через спецсчета.

Какие банки могут участвовать в схемах эскроу?

Работать со счетами эскроу смогут только уполномоченные банки, среди которых есть и крупнейший банк страны – Сбербанк.

Именно Сбербанк первым запустил кредитный продукт для застройщиков с использованием счетов эскроу. И уже открыта первая в Оренбургской области кредитная линия. По новым правилам первыми в Оренбуржье начала работать компания ООО «Специализированный застройщик «УПСК Жилстрой».

- Продажа недвижимости посредством эскроу-счетов - это мировая практика цивилизованных стран, где во главе угла всегда стоит безопасность сделки для покупателя. И в России сегодня подготовлен фундамент для внедрения этой практики,объясняет заместитель управляющего Оренбургским головным отделением №8623 Сбербанка Андрей Камышников

- Во-первых, инфляция находится на рекордно низких уровнях, и Центробанк этот таргет поддерживает. Во-вторых, развитие финансовых технологий позволяет во многом автоматизировать и упростить процессы.Простой пример: Сбербанк является лидером по выдаче ипотечных кредитов в Оренбуржье, 6 из 10 квартир в городе приобретаются именно с использованием наших продуктов.