Хрущёвка по цене дворца. Что происходит с ценами на квартиры и дома в Оренбурге

Ипотечная катастрофа

Финансовые аналитики приводят тревожные данные. Цены на недвижимость за минувшие полтора года выросли больше, чем за предыдущие семь лет. Так, с 2013 по 2020 год квартиры и дома подорожали в среднем на 33%. А с марта 2020-го по сентябрь 2021-го — сразу на 39%.

Ситуация в Оренбурге чуть мягче, во многом благодаря большим объёмам введённого жилья в прежние годы, которое в целом насытило рынок. Но ценовые всплески на недвижимость коснулись и нас. В среднем за полгода, с марта по сентябрь 2021-го квартиры в нашем городе подорожали на 10-15% в зависимости от категорийности.

Сильнее всего выросла цена на однушки, что в общем-то предсказуемо: это самая ликвидная недвижимость, традиционно пользующаяся наибольшим спросом. Менее всего подорожали трёхкомнатные квартиры, многокомнатные и аппартаменты. Впрочем, в деньгах в последнем случае прирост наибольший — это самый дорогой сегмент.

— Рынок недвижимости вообще, и у нас в Оренбурге в частности, сильно разбалансировала льготная ипотека с госучастием. На новостройку её можно оформить под 5-6,5% годовых. А если человек покупает квартиру на вторичном рынке и идёт в банк, то там ему предлагают только коммерческий кредит, в настоящий момент это 8-9% годовых. Разница в процентах — огромная. Конечно, люди стремятся взять именно новое жильё, формируется большой спрос на новостройки, а это ведёт к росту цен, — комментирует руководитель компании «ТВЕ-Риэлт» Виктор Горшенев.

Эксперт объясняет: видя, что подпрыгнули цены на первичку, продавцы и вторичного жилья тоже подтянулись. Логика железобетонная: вон, там двушку новую за 2,7 миллиона продали! И я свою тоже выставлю за столько же! Правда, вторичная квартира — в старой «хрущёвке» и с изрядной степенью «убитости». А новая всё-таки в более современном доме, со счётчиками на тепло и свежими коммуникациями. Но цену пытаются взять одинаковую.

— Средняя типовая «двушка» подорожала с весны этого года примерное на 200-300 тысяч. Впрочем, даже и по таким ценам крайне непросто подобрать нужный вариант. Объём предложения на рынке вторички сейчас существенно упал. Люди насторожились, многие объявления о продаже заморозили или сняли совсем. Выборы прошли, а ну как опять попрёт инфляция, деньги обесценятся? Лучше пересидеть какое-то время в «бетоне», а не в «кэше», — говорит Виктор Горшенев. — Чтобы снова сбалансировать рынок, потребуется какой-то промежуток стабильности, чтобы не галлопировала инфляция и было более-менее понятно, что дальше с ключевой ставкой ЦБ, от которого напрямую «пляшут» ставки по ипотеке. А пока у нас ведь с начала года ставка поднималась уже четыре раза. Естественно, что люди придерживают жильё, надеясь, что завтра его удастся продать ещё дороже.

Эксперты оценивают, что такая стабилизация придёт не раньше следующего лета.

Немилый дом

Если рынок городской недвижимости сжался в ожидании лучших времён, то вот недвижимость загородная наоборот, продаётся в Оренбурге как никогда хорошо. Пандемия подстегнула спрос: люди резонно рассудили, что раз всё равно сидеть на изоляции, то куда как приятнее это делать не в каменном мешке квартиры, а на газончике у собственного дома.

— Сейчас довольно много предложений, как я называю, разумных и функциональных домов. Площадью не более 120 кв. метров, чаще даже ближе к 100 кв. м, с участком земли сотки в 3,5-4. Особнячков для проживания одной семьи. Прошло время гиганстских дворцов в три этажа, 10 сотками земли и жилых 350 «квадратов». Таких почти не строят — и не покупают. А вот дома поменьше, покомпактнее — разлетаются как горячие пирожки, — говорит Горшенёв.

Но спрос и тут разгоняет предложение.

— За год дома среднего сегмента подорожали на миллион рублей. Раньше за 3,7-3,9 миллиона можно было взять вполне неплохой особнячок где-нибудь в районе посёлка Перовский. Сейчас ценник идёт от пяти миллионов, — говорит риэлтор Елена Луцкая. — У меня клиенты оставляли заявки на покупку в прошлом году, летом, говорили — сейчас, подкопим немного, и к осени 2021-го будем переезжать. Но сейчас планы меняют — новый ценник просто не потянуть.

Сказывается, конечно, и рост цен на стройматериалы: если кто успел основное возвести и купить дерево, кирпич, смеси, металл до прошлой осени — сейчас без проблем всё достраивают и вводят в эксплуатацию. Кто не успел — многие остановили стройки. Немало продаётся таких «коробок», но ценник такой, какой был недавно на полностью достроенный дом. Но даже и такие покупают, и потом пытаются хоть как-то привести в жилой вид.

Фундамент вместо картошки

Настоящий бум испытывают в это лето продажи дачных участков, особенно тех, где есть доступная транспортная инфраструктура. На сегодня именно строительство жилого дома в СНТ — самый бюджетный вариант обзавестись жильём. Сейчас цена более-менее приличного дома именно на землях садовых товариществ — как раз от 3,6-3,7 миллионов. То есть на уровне, каком были цены на дома на землях ИЖС (индивидуального жилого строительства).

— Есть, конечно, свои нюансы. В доме в СНТ тоже можно жить, провести газ (если есть техническая возможность), прописаться — проблем не будет. Но вот обслуживать улицы, чистить снег зимой — только за свой счёт. А в доме на землях ИЖС это всё обязан делать муниципалитет. И бесплатно, — поясняет Луцкая.

Бурному развитию частного домостроения в Оренбуржье существенно мешает отсутствие собственных производителей блочных стеновых материалов. Закрылся в Новотроицке завод по выпуску газобетнона. Второй год стоит завод силикатного кирпича в Оренбурге. Так и не заработал завод керамических материалов и облицовки в Новоорске, хотя в 2021 году он должен был выйти на максимальные мощности и почти полностью закрыть потребность востока региона в керамическом кирпиче.

Из-за этого инфляция на индивидуальную недвижимость у нас в области оказалась существенно выше, чем у соседей. И это также один из факторов, который привёл к почти двукратному увеличению темпов прироста цен на частные дома по сравнению с квартирами.

Елена Луцкая также не ждёт стабилизации рынка ни в этом году, ни в следующем. Минимум два спокойных года потребуется теперь, чтобы выровнять баланс спроса и предложения, успокоить цены. Процесс этот мог бы идти и быстрее, если бы в области были свои стройматериалы.

Но пока даже проектов по их запуску нет. А значит, снова придётся всё тащить из Самары из Уфы, причём уже после того, как спрос насытится там.