Бригадир, майна! В Оренбурге с рынка массово уходят строительные компании
Аналитика

Бригадир, майна! В Оренбурге с рынка массово уходят строительные компании

16 ноября , 14:41Photo: 56orb.ru
Строительная отрасль Оренбургской области претерпевает кардинальные изменения. Число сравнительно крупных компаний, которые ещё работают на рынке девелопмента в регионе, достигло исторического минимума. А за пределами Оренбурга и ближайшего пригорода новостроек не закладывается вообще.

Нацпроект для избранных

Нужно отметить, что складывающаяся ситуация со сжатием рынков жилых новостроек для Оренбуржья отнюдь не уникальна. 2020-й вообще оказался одним из худших готов для отрасли. Так, по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), по состоянию на конец октября в 804 из 1117 обследованных городов строительство не ведется вообще. Еще в 18 регионах и 95 городах объемы строительства ниже 0,2 кв. м на человека — то есть можно говорить, что строятся только индивидуальные дома да пара-тройка многоэтажек.

При этом Оренбуржье, казалось бы, выглядит на фоне прочих территорий куда как благополучнее. По официальным данным, в этом году у нас будет сдано 0,57 квадратных метра на жителя, что намного выше обозначенного РАСК депрессивного уровня. Однако всё не так радужно: из 12 городских территорий Оренбуржья новостройки сейчас возводятся только в двух — Оренбурге и Бугуруслане. Впрочем, Бугуруслан попадает в отчёт РАСК чисто как статпогрешность. В этом городе на северо-западе области до конца года возведут только один дом, высотой 3 этажа на 33 квартиры жилой площадью 1500 кв. метров. Как пара коттеджей в наших Ростошах.Все остальные новостройки сосредоточены в Оренбурге и ближайшем пригороде — и больше нигде.

Формально при этом наш регион на хорошем счету в федеральном центре. Как говорится, «планы по строительному нацпроекту — выполням!» Тем более ипотека сейчас предлагается по рекордно низким ставкам от 6,5% годовых, и льготы всевозможные есть. Но по факту более чем половине жителей области эта выгодная ипотека недоступна, так как действует она только при приобретении нового жилья — а его, кроме центра, нигде не строят.

Photo:Медиахолдинг1Mi

Обескровленная отрасль

Ещё 10 лет назал, на исходе 2000-х в Оренбуржье работали 16 сравнительно крупных застройщиков, год от года наращивая объёмы возводимого жилья. Сегодня, по данным Единого реестра застройщиков, таковых, кто возводит более 25 тысяч кв. метров жилья в год, осталось только четверо.

Абсолютным лидером вот уже много лет является Группа компаний «Лист»: сейчас у неё в процессе застройки почти 114 тысяч кв. метров жилья.

Неплохо выглядят на рынке девелопмента компании «УПСК Жилстрой», ведущая работы в микрорайоне «Дубки», а так же «УСК-2» (Уральская строительная компания — 2) известного предпринимателя Олега Ситникова. Планов у него громадьё: не так давно он выкупил большой участок территории Оренбургского госуниверситета, где будет заложен новый многоэтажный комплекс. Остаётся, правда, открытым вопрос с инфраструктурой, но это пока не текущая проблема, а задача на среднесрочную перспективу.

Отличные результаты и нарастающие темпы новых застроек показывает и Инвестиционно-строительная компания «Статус». Застройщик тоже приобрёл ряд перспективных площадок и без просрочек продолжает сдавать под ключ квартиры в очередях ЖК «Виктория» в районе проспекта Победы и ул. Полигонной.

С инфраструктурой у «Статуса» проблем нет, так как застройку компания ведёт в центральной части города, а не на пустырях, расселяя ветхий жилой фонд и возводя на этом месте новый и современный. Разрабатываются новые проекты, которые должны органично вписаться в существующий облик города.

Остальные компании-застройщики, некогда входившие в топовые, сильно сдали позиции. Так, по данным рейтинга ЕРЗ, Строительно-инвестиционный холдинг «Ликос» серьёзно снизил активность в части жилизного строительства. Отправил на сокращённую рабочую неделю и распродаёт недостроенные объекты принадлежащий городу «СЗ «УКС». Не заявляет о новостройках и СК «Оренбургстрой».

Photo:56orb.ru

Один из самых распиаренных в своё время проектов частного и малоэтажного строительства — Группа компаний «Экодолье» тоже практически перестало что-то новое строить, распродаётся недвижимость, где раньше располагался их офис.

Единственная женщина-застройщик, а ныне — защитник прав предпринимателей в сфере строительства в Ассоциации Защиты Бизнеса при бизнес-омбудсмене Борисе Титове Елена Киселёва приводит нерадостные данные:

— В каждом четвёртом регионах страны строительство жилья практически не ведется или остановлено полностью. А там населения, согласно данным Росстата, более 22 млн. чел. Как следствие, в регионах появляются и другие депрессивные отрасли экономики: ведь если нет строек — нет и рынка производства стройматериалов, нет рынка услуг по отделке, доставке, косвенно затрагивается производство мебели и т.д… — констатирует она.

«В чем же причина? Причина одна! Деньги! Деньги — кровь экономики! Проектная модель финансирования строительства в реализуемой в настоящий момент модели не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательной способностью населения, а таких большинство.»

Долевого строительства больше нет, теперь абсолютно все застройщики обязаны открывать эскроу-счета в банках и брать кредиты на возведение домов. Но в стандартах банков заложены очень высокие требования к рентабельности проектов. Понятно же, что условный кирпич и условный мешок цемента стоят по всей стране примерно одинаково, плюс-минус доставка. Но в Москве новую «двушку» из тех же самых кирпичей вы продадите за 15 миллионов, а, к примеру, в Новотроицке больше, чем за 1,5-1,8 млн. рублей у вас её не возьмут. Маржа застройщика отличается на порядок!

Этот тезис подтверждает и бенефициар компании "УСК-2", гендиректор ООО "Специализированный застройщик Жилстройинвест" Олег Ситников. Три месяца назад его приглашали на совещание по развитию отрасли с участием министра строительства РФ - на тот момент Владимира Якушева.

- У меня сейчас 9 строительных проектов, но наращивать обороты пока не планируем. Так как встаёт вопрос - куда его потом девать? Есть проблема платёжеспособного спроса. У меня и сейчас «сухой» остаток, готовое жилье, не на один миллиард. Мне нужна для роста ипотека 6,5% для населения. За нее нужно биться и отстаивать.

Бенефициар "УСК-2" и гендиректор СЗ "Жилстроинвест" Олег Ситников.
Photo:utv.ru

Объяснил застройщик и то, почему не возводится новое жильё в других городах, кроме Оренбурга:

Почему я не строю в Орске и Новотроицке? В Оренбурге 600 тысяч население, Орск и Новотроицк – 400 тысяч. Мощность есть, сети и земля есть, но нет покупательской способности. Это главная причина. Там мы в лучшем случае продадим за 30 тысяч рублей квадратный метр.

О необходимости дополнительной поддержки застройщиков за пределами мегаполисов и столиц говорит и Елена Киселёва:

Защитник прав предпринимателей в сфере строительства в Ассоциации Защиты Бизнеса при бизнес-омбудсмене Борисе Титове Елена Киселёва.

«Для развития отрасли должны быть созданы условия для работы застройщиков на низкомаржинальных рынках, нужны дополнительные финансовые продукты и финмодели. Россия не ограничивается только столичными и успешными регионами — Москвой, Краснодарским или Ставропольским краем, где показатели по строительству лидируют!»

«Сливаем» Оренбург — да здравствует Питер!

Сегодня в это трудно поверить, но ещё лет 10 назад Оренбург был одним из самых инвестиционно-привлекательных городов Поволжья в плане инвестиций в недвижимость. Было весьма выгодно покупать квартиры с целью приумножения денег. При относительно невысокой цене жилья темпы удорожания позволяли зарабатывать по 20% в год и выше.

Жильё скупали тогда целыми подъездами ещё на этапе котлована. А когда дом сдавался - выставляли на продажу. Инвестиционные деньги хоть и были чистой спекуляцией, но зато существенно подпитывали отрасль, давали людям работу. Однако сегодня ситуация поменялась кардинально.

Генеральный директор Первого городского бюро недвижимости Оренбурга Павел Гаврилов.

- Инвестиционных покупок в Оренбурге практически нет. Если кто-то приобретает квартиру - то только для жилья, а не для вложения средств. У нас же с 2016 года цены на недвижимость практически не растут, а если посчитать с учётом реальной инфляции, то даже наоборот - в минусе окажешься, - комментирует эксперт по недвижимости компании "ТВЕ-Риелт" Виктор Горшенев. - Инвестиционный спрос сейчас ушёл даже не в Москву, где очень дорогой порог входа, а в Краснодарский край, в Ленобласть, в Петербург. Простейший пример: в конце прошлого года знакомый купил в Питере студию за 2,2 млн. рублей. Сегодня такая студия там стоит уже 2,6 млн. То есть заработал 400 тысяч, или 18% годовых. В Оренбурге такого нет и близко.

Рынок жилья Оренбуржья поддерживали инвестиции из Казахстана. Когда были скачки курса рубля, жителям соседней республики, где тенге к доллару правительство РК поддерживало искусственно, очень выгодно было поменять свою валюту на рубли и купить тут недвижимость. Но этот ручеёк иссяк - тенге, как и рубль, девальвировали. И те из казахстанцев, у кого ещё есть сбережения в валюте, предпочитают недвижимость в более экономически привлекательных регионах.

- Люди сильно обеднели, и рынок недвижимости здесь как лакмусовая бумажка - сразу это показывает. Если новостройки, самые бюджетные варианты, ещё как-то покупают, пользуясь льготной ипотекой и маткапиталом, то вторичное жильё почти всё стоит. Потому что ипотека на б/у квартиры на 2% выше, и в деньгах это очень существенно,- говорит Виктор Горшенев.

И если планы по застройке в этом году Минстрой области, скорее всего, выполнит (либо недотянет совсем чуть-чуть), то что будет в 2021-22-м - большой вопрос. Строительная отрасль - это же не копка гравия на карьере: нужно - накидаем 1 тележку, нужно больше - держите 10. Здесь гораздо более длительный цикл - дома для сдачи в будущем году должны были быть заложены ещё в 2019-м. А этого у большинства застройщиков не происходило. То есть обескровливание отрасли будет нарастать, и быстро этот процесс не остановишь.

Руководитель Первого городского бюро недвижимости Оренбурга Павел Гаврилов поясняет: по нынешним требованиям проектного финансирования заложить новую площадку довольно сложно и долго. Банк должен рассмотреть проект, одобрить его, открыть под него кредитную линию... Это занимает от двух месяцев до полугода и более. Мы сейчас закладываем три новые площадки, но работы там начнём не ранее весны-лета будущего года.

Серьёзно выросли и затраты строителей: по словам Гаврилова, за последнее время существенно выросли в цене материалы: кирпич, цемент, металл. В среднем - от 30 до 50% При том, что сопоставимого роста цен на готовое жильё не наблюдается и близко.

- Где-то читала об органической теории происхождения государства, согласно которой государство — это цельный организм с единой кровеносной системой...Считаю, что нельзя доводить государственный организм или даже отдельную его часть до истощения! - резюмирует защитник прав застройщиков Елена Киселёва.

Вот только прислушается ли власть к экспертами и защитникам интересов предпринимателей, не понаслышке знающих о трудностях, с которыми приходится бороться региональным застройщикам?

Found a typo in the text? Select it and press ctrl + enter