«Деревня» в центре города и вечный «Шанхай». Что не так с планом застройки Оренбурга

С тех пор сменилось два мэра областного центра, сам план подвергался корректировке более 20 раз, но до сих пор этот документ вызывает споры и сомнения в реализации. И наиболее болезненная его часть — это секторы частной застройки, которые в существующем виде не имеют никаких перспектив к развитию.

Жертвы перестройки

Старые разваливающиеся дома в частном секторе Оренбурга, в шаговой доступности от центра — естественный «пейзаж» областного центра. Проезжая по улицам Терешковой, Комсомольской, Пролетарской можно подумать, что ты находишься не в полумиллионном областном центре, а каком-то рабочем посёлке: частная застройка занимает пятую часть города, и значительная её часть приходится на центральную с точки зрения географии часть.

Во многих домах здесь уже давно никто не живёт, часть сгорели, обрушились, и ни о каких планах о дальнейшей судьбе этих территорий неизвестно. А ведь ещё в генеральном плане застройки города редакции 1986 года здесь должны были красоваться многоэтажные микрорайоны. Примерное такие же, как сейчас наблюдают в районе улицы Чкалова.

Но юго-восточную часть города успели перестроить во времена советской власти и большого освоения газовых месторождений, а вот на центр ни доперестроечного времени, ни послеперестроечных денег уже не хватило. Так и «зависла» на десятилетия эта территория — по плану вроде как город, а по факту — почти деревня.

Здесь нет нормальных коммуникаций — газа, воды, канализации… Муниципалитет не проложил в своё время, и теперь людям приходится тянуть всё за свой счёт. Земельные участки тут частично остаются в муниципальной собственности, частично — в частной. Из-за пробелов в законодательстве в 90-е годы люди приватизировали тут дома и хибарки без земли, только сами строения. В итоге получилось, что дом — в частной собственности, а земля под ним — лишь в пользовании.

И будущее этих территорий туманно: опрошенные нами эксперты не видят перспектив развития без комплексного проекта отселения и последующего их освоения.

— Я человек старой закалки, опыт строителя большой и жизненный опыт большой. Жил в разные времена, когда строились социалистические города. К примеру, город Гай — для горняков. Он строился «с нуля» и по определённым требованиям. Разрабатывался генеральный план застройки, предусматривались широкие проспекты, большие кварталы застройки с типовыми домами, инфраструктурой, социальными объектами. Сразу закладывались коммуникации, подвод воды, газа, тепла, отвод канализации и так далее. Это в итоге обходилось и дешевле, когда всё заранее просчитано и возводится в комплексе. Но в настоящее время таких городских планов уже нет. Всё принимается в угоду коммерции, — рассказывает ветеран строительного комплекса, заслуженный строитель РСФСР Алексей Полоцкий.

Что же касается частного сектора, то в существующих законодательных и финансовых условиях эксперт рекомендует вообще там ничего не трогать. Потому что реальных механизмов контроля за застройщиками всё равно нет, а «протащить» через депутатов в Генплан изменения в угоду тому или иному девелоперу — это лишь вопрос денег и влияния.

«Зашифрованный» план

План застройки Оренбурга находится в открытом доступе на сайте городской администрации. Там есть информация по общей градостроительной схеме города и последние изменения, внесённые в 2015 году.

С тех пор о новых документах нет информации. Также есть отрывистые данные о различных планах по благоустройству на сайте по формированию комфортной городской среды. Хоть на нём и присутствуют проекты по облагораживанию территории, но цельной картины, как дальше будет развиваться областной центр — нет. Человек без профильного образования во всех этих планах и схемах и вовсе заблудится.

Любопытно, что на наш запрос о будущем развитии Оренбурга не смогли дать полный ответ и в Министерстве строительства и дорожного хозяйства региона, и даже в Союзе строителей Оренбургской области.

В министерстве на счёт планов по развитию Оренбурга 56orb.ru сообщили, что «этот вопрос относится к компетенции администрации города Оренбурга, потому как определение функционального назначения и параметров использования городских использования городских земель и планируемые объёмы и структура нового жилищного строительства, их размещение на территории города определены Генеральным планом города Оренбурга».

Сам план Оренбурга представляет собой отсканированные с высоким разрешением карты с цветовыми пятнами. Нужно очень хорошо разбираться в геодезии и картографии, чтобы представить в голове, а как всё-таки будет выглядеть областной центр хотя бы в перспективе 10-15 лет. Давно идут разговоры о создании интерактивного ресурса, наглядного и понятного для каждого оренбуржца, кто хоть чуть-чуть владеет Интернетом. Такого ресурса, чтобы объединял и карты, и дополнения к ним, и проекты развития и благоустройства. Пока же это всё находится в разрозненном виде и приходит на ум простая мысль: а может, это специально так сделано, чтобы нельзя было потом упрекнуть чиновников в невыполнении собственных же планов? Как тут не вспомнить историю со сносом старых домов на улице Гагарина, где вместо них обещали парково-рекреационную зону. Вот только теперь оказалось, что в план застройки внесены изменения, депутаты их поддержали, и теперь там построят 16-этажные «свечки».

О планах городской администрации по будущим застройкам ничего не знают и в Союзе строителей Оренбургской области:

— Город может развиваться и в южном направлении, и в сторону Нежинки, земли там есть. Но я считаю, что это должно быть общественное обсуждение, чтобы люди были в курсе и сами предлагали варианты. Насколько мне известно — напрямую администрация свои планы не озвучивает, во всяком случае я не видел, чтобы эта информация была в свободном доступе. И, честно говоря, я не понимаю, почему планы развития не становятся предметами общенародной дискуссии, чтобы люди знали и понимали как областной центр в дальнейшем планирует развиваться, — рассказал 56orb.ru председатель Союза строителей оренбургской области Вадим Ахматов.

Вадим Якубович также поделился своими представления о том, что всё-таки необходимо делать с многочисленными и убогими частными секторами на территории города

— Сейчас земля дорогая и с точки зрения строителя, конечно, выгоднее возвести высотку в 16 этажей. А для жителей, я думаю, комфортней строить так называемые — «комплексно-точечные» мини-кварталы, с домами не более 4-5 этажей.

Эдакие дома в скандинавском стиле, наиболее подходящие нам по климатическим условиям. Эксперт полагает, что и на диалог в данном случае хозяева частного сектора пойдут охотнее, если им пообещать хибарки снести, а переселить людей вот в такие аккуратные мини-райончики, где хватит места и на парковки, и для магазинчиков, и для парковых территорий.

— Как мне известно, сейчас в госдуму вносится законопроект, который вообще запрещает точечную застройку. В этом есть логика, но нельзя всё решать только запретительными методами. Государство должно поддерживать именно комплексное строительство кварталов, в которых сразу будут и детские сады и школы. Вот тогда мы сможем преобразить центральную часть, стать по-настоящему европейским городом, удобным и комфортным- говорит Вадим Ахматов.

Сегодня нужно менять сам подход к проектированию и планирования, считает Вадим Ахматов. Существующий план застройки уже устарел, но слепо переделывать его ни к чему. Требуются принципиально иные решения

— На замену генплану приходит мастер-план. Это более детальный документ, где не просто раскрасили карту в цветные «увадратики», а подключили массу специалистов — экономистов, урбанистов, энергетиков, застройщиков, банковских экспертов… Просчитали цену квадратного метра, возможности реализации, кредита, сколько лет потребуется — и приступили к выполнению. Поэтому, я считаю, что эпоха точечных решений и генпланов подходит к концу, уступая место для комплексных подходов и мастер-решений.

Впрочем, остаётся главный вопрос — а захотят ли сами чиновники работать по новым стандартам и правилам? Мастер-планирование практически не оставляет шансов для последующих манипуляций, слишком много интересантов здесь включается. Пока генеральный план представляет собой кипу разрозненных бумаг, с уточнениями и дополнениями от каждого нового состава Горсовета, всегда есть возможность одним пролоббировать свои земельные интересы — а другим хорошо на этом заработать.