Новостройки Оренбурга: развитие после пандемии. Что ждёт рынок недвижимости — 2021

Мы задали вопросы и попросили прокомментировать итоги 2020-го и видение ситуации с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Оренбурге представителей трёх ведущих строительных компаний в регионе: ООО «Группа компаний «Лист», «ИСК Статус» и «М-Левел», а также компании «Милана Недвжимость».

Группа компаний «Лист»: кризис закаляет

Каким выдался 2020-й год для компании?

Для жилищного строительства год был удачный: объем продаж вырос на 30-35% к уровню 2019 года, в основном за счет мер господдержки. Кто-то берет доступную ипотеку, кто-то вкладывает деньги в недвижимость, поскольку ставки по банковским вкладам сейчас рекордно низкие, — комментирует заместитель директора по инвестициям ООО «Группа компаний «Лист» Иван Петров.

Для промышленного и социального строительства условия были более жесткие: взлетели цены на ряд стройматериалов, в первую очередь арматуру, ощущалась острая нехватка рабочих рук.

Самое главное, что все свои обязательства перед Заказчиками удалось выполнить. Игроки, пережившие 2020 год, получили хороший иммунитет, и теперь даже лучше чем раньше готовы к новым высотам.

Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости с ценами? Почему так резко дорожает новое жильё и увеличивается разрыв с вторичным жильём?

Цены на недвижимость в нашем регионе много лет отставали от общего уровня инфляции. (Сравните, например, с динамикой цен на автомобили.) Сейчас просто произошел неизбежный догоняющий рост, который имеет множество накопленных причин: помимо роста цен на материалы, это существенные затраты, связанные с обязательным банковским сопровождением строительства (эскроу-счета, проектное финансирование).

При этом до сих пор Оренбург уверенно лидирует по доступности кв. метра жилья среди всех регионов Приволжского округа: по данным Росстата цена на первичном рынке у нас 41 тыс руб в сравнении со средним по ПФО на уровне 57 тыс руб.

Общий совет — не тянуть с приобретением квартиры, цены в течение 2021 года будут еще повышаться.

Где и какие будут осваиваться площадки в этом году?

Новых площадок на 2021 год у нас запланировано три: ЖК Геометрия (в 15Б мкрн, за гипермаркетом Лента) — это доступное панельное жилье, но со своими «фишками»: в первую очередь, это закрытые дворы.

Также запускаем масштабный проект в Промышленном районе — на ул. Юркина/Кавказской (на месте бывшего военгородка). Жители этого района не избалованы новостройками, мы же хотим реализовать комплексный проект с благоустройством прилегающей территории, обустройством прогулочных аллей и т. д.

И третий проект — монолитный ЖК комфорт-класса в центре города на ул. Карагандинской — в ближайшее время презентуем предварительную концепцию данного проекта

Общие тенденции рынка — что ищут люди, в каких сегментах наибольший спрос?

Конечно же, наибольший спрос — в массовом доступном жилье. Общие тенденции уже много лет сохраняются: площадь квартир становится меньше, компактнее, хорошим спросом пользуется так называемый евроформат. Больше всего людей сейчас притягивает инфраструктура, желательно уже готовая — люди хотят жить здесь и сейчас, водить детей в готовый детский сад, а не ждать много лет социалки, заложенной в проект, которая может в итоге и не реализоваться

«М-Левел»: пандемия подогрела спрос на загородную недвижимость

Каким выдался 2020-й год для компании?

— В 2020 году мы адаптировались к новым реалиям: пришлось много поработать над переходом на удаленную систему работы во время карантина, изменением процессов в связи с соблюдением норм санитарной безопасности, были определенные сложности с поиском рабочих кадров, — рассказывает генеральный директор компании «М-ЛЕВЕЛ» Серик Мукатаев. — В то же время последние два квартала 2020 года был повышенный спрос на недвижимость в отличие от второго квартала, когда началась первая волна, и люди не знали, что делать. Компания «М-ЛЕВЕЛ» была создана в 2014 году, так что это уже наш второй кризис, и мы прошли его успешно.

Мы видим, что пандемия подогрела интерес оренбуржцев к загородной недвижимости, домам повышенной комфортности. Я думаю, на рынке будут появляться новые проекты блокированной застройки, это таунхаусы, малоэтажные комплексы до 5-6 этажей, а также новые частные секторы, где все дома построены в едином стиле от аккредитованного застройщика, с развитой инфраструктурой: муниципальными детскими садами и школами. Этот рынок будет развиваться по долевому строительству и счетам эскроу.

Какова сейчас ситуация на рынке недвижимости с ценами? Почему так резко дорожает новое жильё и увеличивается разрыв с вторичным жильём?

Удорожание недвижимости — естественный процесс, так как строительная отрасль зависит от многих факторов. Например, рост стоимости строительных материалов напрямую связан с ростом себестоимости строительства.

Свое влияние также оказал переход на проектное финансирование и работу по счетам эскроу, где в смете добавился новый пункт — оплата процентов по кредиту, которые мы платим, чтобы строить наши дома.

Клиент хочет получить качество столичных комплексов по оренбургским ценам. И региональным застройщикам долгое время удавалось держать приемлемый ценник, но у всего есть предел.

Не стоит забывать об удорожании рабочей силы. Заработная плата рабочих выросла примерно на 35% за 2020 год, так как закрылись границы, и конкурентная цена зарубежной рабочей силы пропала. Компания «М-ЛЕВЕЛ» постоянно нуждается в квалифицированной рабочей силе.

Кстати, если такие специалисты сейчас читают этот материал, то они могут обратиться к нам, и, возможно, стать частью команды «М-ЛЕВЕЛ».

Где и какие будут осваиваться площадки в этом году?

В этом году мы заканчиваем реализацию проекта квартала «Барселона» — строим третий дом комплекса, завершаем благоустройство двора-парка.

С 2019 года активно идет строительство социальных объектов — школ и детских садов — в загородных поселках. И проект «Барселона» будет сдаваться параллельно с новой школой. Также летом этого года планируется сдача проекта «Барселонатаун» — комплекса двухэтажных таунхаусов с кирпичным фасадом и отделкой панелями из дерева. Мы видим спрос на загородную недвижимость и активно ищем площадки для новых проектов.

Общие тенденции рынка — что ищут люди, в каких сегментах наибольший спрос?

Покупатели на рынке недвижимости, как и в любом продукте, ищут оптимальное соотношение цены и качества и хотят понимать, за что отдают деньги. Продукты, у которых цена раздута и не привязана к реальным характеристикам, не имеют места на сегодняшнем рынке. Клиенты поменялись, и смотрят не только на материалы, но и на архитектурную концепцию, места общего пользования. Людям важно не просто жить в квартире, но и общаться между собой, принадлежать к определенному сообществу.

И конечно, покупатели стали смотреть в будущее, им важно, чтобы их недвижимость не теряла в цене.

ИСК «Статус»: отрасли нужна поддержка!

Каким выдался 2020-й год для отрасли?

Пережив не один кризис, оставшиеся на рынке строительные компании становятся стрессоустойчивыми и достаточно быстро реагируют на все изменения в экономике, и в законодательстве, — уверена основатель Инвестиционно-строительной компании «Статус» Елена Киселёва. — Так как на текущий момент присутствует системное сокращение числа строительных предприятий и, как следствие, устойчивые негативные показатели строительной отрасли во всех регионах страны.

Оренбург — не исключение, и это не может не отразиться на рынке жилья в городе.

По итогам 2020 года, в 24 регионе РФ полностью остановилось строительство жилья. А это почти треть населения страны.Между тем, сейчас уже возникает ряд других проблем, связанных с пандемией. Например, многие строительные компании ушли с рынки, объемы упали, а спрос остался. Как результат — повышение цен за квадратный метр. Справиться исключительно снижением кредитной ставки вряд ли получится! Нужна серьезная поддержка отрасли, что увеличить темпы строительства!

О росте цен на недвижимость. Вопрос к вам как к Омбудсменому по Нацпроектам в сфере строительства — какая ситуация по регионам России. Везде ли ситуация одинаковая?

Ситуация с ростом цен напрямую связана с темпами строительства. Правительством России определены амбициозные цели по достижению национальных показателей «Жилье и комфортная среда», предусматривающее реализацию 120 млн. квадратных метров. Но сегодня мы понимаем, что в нынешней ситуации результаты трудно достижимы.

Однако, в этих относительно негативных условиях нельзя недооценивать стратегическую значимость строительной отрасли, как драйвера в целом, — считает Елена Киселева.

В качестве аргумента можно привести слова заместителя председателя Правительства РФ Марата Хуснуллина: «Суммы налоговых поступлений строительной отрасли с лихвой покрывает все бюджетные расходы выделяемые на развитие инфраструктуры».

Однако, заметно сложнее сегодня складывается ситуация с финансированием в регионах. Согласно исследованию Банка России, 50,7% всего проектного финансирования страны приходится на Москву. Второе и третье места занимают Московская обл. (10,3%) и Питер (6,5%). На 75 регионов приходится всего 17,7% объемов проектного финансирования, а в 19 регионах его объёмы нулевые.

В текущих реалиях модель проектного финансирования не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательской способностью населения, а таких большинство. В стандартах банков заложены требования к рентабельности проектов, которая сильно ограничивает возможности региональных застройщиков.

На мой взгляд, это говорит о том, что уже сейчас надо вносить изменения в критерии допуска застройщикам к проектному финансированию. Помимо этого, необходимо упростить требования кредитных организаций к подаче документов и сократить сроки рассмотрения заявок на проектное финансирование.Все эти сложности приводят к снижению темпов строительства и, соответственно, росту цен.

О спросе на жилье бизнес-класса.

Что же касается спроса на жилье бизнес-класса, конечно же, он есть. Но есть и связанные с этим проблемы. Например, локация застройки, понятно, что жилье бизнес-класса должно располагаться в престижном районе, обладать хорошей инфраструктурой, транспортной доступностью. Возможно, это центр города, населенного пункта. Но на сегодняшний день себестоимость квадратного метра не позволяет еще нести на себе какую-либо маржу. Поэтому застройщикам сейчас крайне не выгодно заходить в локацию, которая сегодня предполагает значительное удорожание квадратного метра и влечет за собой еще и проблемы, связанные с разрешительной документацией. Сегодня по большей части застройщики осваивают проекты, разрешения на которые были получены еще несколько лет назад.

Общие тенденции рынка — что ищут люди, в каких сегментах наибольший спрос?

Общие тенденции рынка и предпочтения людей очевидны. жителям города нужны максимально удобная локация и развитая инфраструктура: наличие дорог, социальных объектов, комфортная городская среда. Сейчас уже нет большой разницы в цене на кв. метр у оставшихся строительных компаний, речь в предпочтения может, скорее, идти о планировок. Например, уже давно отмечено, что в крупных городах больше предпочитают квартиры-студии. В целом же, требования покупателей к жилью становятся выше! Люди сейчас нацелены не только на качество, но и на удобства и безопасность… Оснащение видеокамерами, консьерж, элементы системы «умный дом» — все это становится обыденными вещами и застройщики это понимают. Усложняет то, что все эти элементы ведут к удорожанию квадратного метра.

Что касается проектного финансирования, то оно остается доступным для крупных застройщиков, и об этом мы уже сказали выше. В подтверждение — тот факт, что с использованием эскроу-счетов работают в регионе 1-2 компании. В 2021 году завершаются старые проекты, с новыми в условиях проектного финансирования будет сложнее. Новая финансовая модель сложно приживается в регионах в целом. Сейчас вопрос продолжает обсуждаться на федеральном уровне. На заседании Ассоциации Российских Банков мы достигли взаимопонимания с представителями финансового сектора по вопросам кредитования. Теперь будем радотать над появлением более эффективных финансовых инструментов для застройщиков среднего звена, чтобы некрупные компании могли себя уверенно чувствовать на рынке. Механизм запущен, главное действовать быстро и эффективно.

«Милана Недвижимость»: цены стабилизируются во втором полугодии 2021

Милана Левченко, основатель и генеральный директор компании «Милана Недвижимость»:

В этом году цены на недвижимость действительно ощутимо выросли в большинстве регионов России. По оценке экспертов за 9 месяцев 2020 г. накопленный рост цен на первичном рынке жилья составил 10,5%.

Можно выделить два ключевых фактора такого роста. Первым и наиболее сильным является снижение процентных ставок. Вторым фактором является рост инвестиционного спроса на недвижимость. Для большинства недвижимость остается наиболее надежным активом для сбережения средств.

Что касается цен на недвижимость в 2021 году, волатильность финансовых рынков в 2021 г. может снизиться. Запуск нескольких вакцин от COVID-19 снижает риски новых локдаунов, а мягкая монетарная политика поддержит фондовые рынки.

Распространение удаленной работы может привести к тому, что часть населения будет больше времени проводить дома, и покупка комфортного жилья станет для людей приоритетной. На фоне низких ипотечных ставок это может поддержать высокий спрос в I полугодии 2021 года.

Я так уверенно говорю о первом полугодии 2021 г, поскольку с 1 июля программу ипотеки с господдержкой по ставке не выше 6,5% планируется завершить. Если продления программы не будет, то в мае–июне может наблюдаться повышенная активность на первичном рынке, после чего последует спад. Во II полугодии 2021 г. спрос может сфокусироваться на вторичном рынке, где будут сохраняться низкие ставки, а цены могут быть достаточно конкурентными в сравнении с новостройками.