Возрастные ограничения: 18+
22 июля 2017
Суббота

Дорогие мои метры

№ 34
2011-07-22
Дорогие мои метры

Почему квартиры в старых домах дороже, чем в новых

Normal
0

false
false
false

MicrosoftInternetExplorer4

/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:"Обычная таблица";
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin:0cm;
mso-para-margin-bottom:.0001pt;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:10.0pt;
font-family:"Times New Roman";
mso-ansi-language:#0400;
mso-fareast-language:#0400;
mso-bidi-language:#0400;}

Стоимость жилья в Оренбурге сильно оторвана от покупательских возможностей рядовых горожан. Средняя цена за квадратный метр превышает 37 тысяч рублей, при этом доход среднестатистического оренбуржца составляет 15 тысяч рублей в месяц. Такой разрыв характерен для всей России.

Цену квадратного метра определяет рынок, но это не лишает смысла ряда вопросов. Как устанавливаются цены на жилплощадь? Что может сделать жилье более доступным? Обо всем этом в материале «ОО».

 ИПОТЕКА ВЗВИНЧИВАЕТ ЦЕНЫ?

Сделать жилье более доступным призвана государственная программа ипотечного кредитования, имевшая успех на Западе. У нас же все вышло иначе. Российская банковская система оказалась не готовой к значительному уменьшению процентных ставок, а спекуляции на рынке недвижимости поспособствовали взвинчиванию и без того высоких цен на квартиры.

К примеру, в Великобритании максимальная процентная ставка равна 3,5% при инфляции в 2,5%. Если учесть уровень доходов англичан, превышающий в несколько раз доходы россиян, и стоимость их жилья  (квартира в Уэльсе не дороже, чем в Оренбурге), то можно сделать вывод, что в Великобритании ипотека действует. В России же средняя процентная ставка по ипотечному кредиту 10% при инфляции в 12%.  Правда, уже сейчас оренбургские финансисты, не без государственной поддержки, готовы снизить ее до 8,5%. О том, как это повлияет на количество выданных кредитов, можно будет судить по окончанию финансового года.

Ипотекой, как правило, пользуются люди, не имеющие достаточных средств на приобретение жилой площади одномоментно.  Поэтому  приобретаемые ими квартиры должны быть недорогими.

Всего 30% жилья, строящегося в Оренбургской области, – экономкласса (квадратный метр не превышает 30 тысяч рублей). Конечно, на всех желающих его не хватает – в очереди военные, многодетные и ветераны.  Поэтому риелторы констатируют дефицит жилья на первичном рынке. Подтверждением этому служит возросшая доля вторичного жилья в предложениях ипотечных компаний.

Логично было бы предположить, что квартиры в старых домах (хрущевки, брежневки) более доступны покупателям. Однако цены на них в Оренбурге остаются одними из самых высоких в стране. Зачастую жилье на вторичном рынке еще дороже, чем на первичном. И это объясняется высоким спросом на подобные квартиры. Чем меньше ведется строительство домов попроще, тем выше будут  цены на советское жилье. 

По мнению экспертов, цены на жилую недвижимость будут только расти, и, как не парадоксально, это связано с возобновлением ипотечного кредитования, реализацией приоритетных национальных проектов и ростом доходов населения.

 ХРУЩЕВКИ В ЦЕНЕ

Дороговизна квартир на вторичном рынке, по мнению риелторов, имеет множество оснований. Во­первых, ни инвесторы, ни рядовые покупатели не готовы к рискам, свойственным первичному рынку. Истории обманутых дольщиков, долгострои, отсутствие достаточных гарантий, нестабильная работа систем водоснабжения и канализации – все это понижает интерес к новостройкам и повышает спрос на квартиры в хрущевках и брежневках, которые эксплуатируются уже много лет. Это не только вызывает рост цен, но и негативно сказывается на строительной отрасли, главным игроком в которой становится государство.

Во­вторых, покупатели заинтересованы в развитой инфраструктуре в тех местах, где приобретается жилье. Как правило, это уже обжитые районы с высокой степенью застройки, где достаточно детских садов, школ и поликлиник (Центральный и Ленинский районы, поселок Степной).

В ближайшее время ситуация может измениться – в новых микрорайонах на севере города (18-й, 19-й, 20-й) запланировано строительство детских садов и поликлиник. По новому генплану Оренбурга инфраструктура, транспортные магистрали и инженерные пути в четко определенных границах города и на пригородных территориях будут развиваться равномерно. Возможно, это поспособствует снижению цен на вторичном рынке.

 

Кстати

Малогабаритка vs вилла

 По цене однокомнатной малогабаритной квартиры в Оренбурге (1,5 млн. рублей) можно приобрести:

— дом в Болгарии на берегу Черного моря;

— квартиру в Чехии в городе Карловы Вары;

— две квартиры в египетском курорте Хургада;

— небольшую квартиру в Майами­Бич в двух кварталах от моря;

— виллу в Абхазии.

 КОММЕНТАРИЙ

СОВЕТСКИЕ ДОМА ЕЩЕ ПОСТОЯТ

На наши вопросы отвечает  главный инженер ЗАО ПИ «Оренбурггражданпроект» Александр Афуков

— Из всего жилья, строящегося в Оренбургской области, доля квартир экономического класса составляет 30%. Сильно ли отличается себестоимость строительства подобного жилья от себестоимости других типов жилья?

— Реальную себестоимость знают только те, кто строит, и она является коммерческой тайной. По нашим представлениям, себестоимость относительно доступного жилья  составляет  20-23 тысячи рублей за квадратный метр. Цифра средняя, взятая из опыта, из тех реальных смет, которые мы делаем. Если говорить о продажной стоимости на рынке для бюджетников, для военных, для собственников ветхого жилья, то, по распоряжению правительства,  она не превышает 28 тысяч рублей. То есть разница между себестоимостью и продажной стоимостью небольшая.

 — Среди покупателей востребован также вторичный рынок недвижимости – хрущевки, брежневки, построенные 30-40 лет назад. Каково сейчас состояние старых жилых зданий, можно ли их модернизировать? Был ли в Оренбурге подобный опыт?

— Подобного опыта в Оренбурге нет. Модернизация старых домов обходится крайне дорого, и экономически это нецелесообразно. Если говорить о физическом состоянии подобных зданий, то чаще всего оно не вызывает опасений. Естественно, комфортность проживания в них гораздо ниже, чем в новых домах, но те же хрущевки по-прежнему не имеют никаких проблем с устойчивостью и прочностью. Да, в более крупных городах сносят пятиэтажки и на их месте строят здания повышенной этажности, это, скорее всего,  связано с дороговизной земли. Но стоит учитывать преимущество нового жилья перед старым – это и улучшенная планировка, «теплые» стены, пластиковые окна, счетчики горячей и холодной воды и т. п. Все это делает проживание в новых квартирах более дешевым и комфортным.

 — Как возобновление ипотечных программ влияет на строительную отрасль?

— Сегодня, после 2-3 лет застоя, наблюдается определенное оживление. Но такого ажиотажного спроса, какой был в начале двухтысячных, когда люди вкладывали деньги в квартиры с целью дальнейшей перепродажи, скорее всего, не будет. Сейчас берут ипотеку и приобретают квартиры те, кто в этом действительно нуждается. Это, в свою очередь, положительно влияет на развитие рынка жилья.

 

Сергей Лазаров